סוף תמ"א 38: מה בא במקומה, מה קורה לפרויקטים קיימים ומה האפשרויות היום

סוף תמ"א 38 הגיע: התוכנית הארצית פקעה בהדרגה – ברוב הערים כבר ב-2024–2025, ובערים שהגישו תכניות מחליפות הוארך תוקפה לכל המאוחר עד מאי 2026, ולא ניתן עוד להגיש בקשות חדשות להיתר מכוחה במתכונת הישנה. במקומה פועלים היום שלושה כיוונים עיקריים – תוכניות מקומיות להתחדשות בניינית שאישרו הרשויות, מסלולי "חלופת שקד" שנקבעו בחוק התכנון והבנייה, ופינוי בינוי במתחמים גדולים יותר. מה שמתאים לבניין שלכם תלוי בעיר ובמגרש.

למי שגר בבניין ישן ושמע במשך שנים על "תמ"א", השינוי יכול להיות מבלבל. במאמר הזה נסביר מה קרה, מה מחליף את תמ"א 38, מה קורה לפרויקטים שכבר בדרך, ואיך לבדוק מה האפשרויות של הבניין שלכם.

המידע במאמר הוא מידע כללי בלבד, נכון לזמן כתיבתו, ואינו מהווה ייעוץ משפטי, תכנוני או מיסויי. המצב התכנוני משתנה מעיר לעיר, ולכן חשוב לבדוק מול הוועדה המקומית ועם עורך דין.

תזכורת קצרה: מה הייתה תמ"א 38

תמ"א 38 אושרה בשנות האלפיים כתוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. הרעיון היה פשוט: היזם מחזק את הבניין הישן ובתמורה מקבל זכויות בנייה – בדרך כלל קומות נוספות. לדיירים ניתנו לרוב ממ"ד, מרפסת, מעלית ושיפוץ לובי. בהמשך נוסף מסלול תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש.

התוכנית הובילה לאלפי פרויקטים, אבל גם ספגה ביקורת:

• רוב הפרויקטים התרכזו באזורי ביקוש, ולא באזורים הפגיעים ביותר לרעידות אדמה.
• תוספות צפיפות בלי תכנון של תשתיות, חניה ומבני ציבור.
• הכנסות מוגבלות לרשויות בשל פטורים מהיטל השבחה.

לכן הוחלט להפסיק את התוכנית ולהעביר את הסמכות לרשויות המקומיות.

סוף תמ"א 38: מה מחליף אותה

1. תוכניות מקומיות להתחדשות בניינית

רשויות רבות הכינו תוכניות מקומיות משלהן, שקובעות איפה, כמה ואיך ניתן לבנות. היתרון הוא התאמה למרקם המקומי; החיסרון הוא שהכללים שונים מעיר לעיר, ולפעמים משכונה לשכונה. ברשויות מסוימות, תמ"א 38 המשיכה לחול עד מאי 2026 או עד אישור התוכנית המקומית.

2. חלופת שקד

"חלופת שקד" היא הכינוי לתיקון בחוק התכנון והבנייה שאושר בכנסת (תיקון 139) ומאפשר לוועדות המקומיות לאשר פרויקטים של התחדשות בניינית ללא תמ"א 38. עיקרי ההסדר, באופן כללי:

• מסלול הריסה ובנייה מחדש – תוספת זכויות שמחושבת ביחס לשטח הבנוי הקיים (בתנאים מסוימים עד פי כמה מהשטח הקיים), לבניינים שהיתר הבנייה שלהם ניתן לפני מועד שנקבע בחוק.
• הקצאת שטחי ציבור – אפשרות להקצות חלק מהבניין החדש לשימושים ציבוריים.
• ניוד זכויות – כשאין היתכנות להריסה ובנייה, אפשרות להעביר זכויות למגרש אחר תמורת חיזוק הבניין.
• היטל השבחה – בניגוד לתמ"א 38 שבה היה פטור, בחלופת שקד ברירת המחדל היא גביית היטל השבחה בשיעור מופחת (25%), אלא אם הרשות קבעה שיעור אחר.

3. פינוי בינוי

פינוי בינוי – הריסה של כמה בניינים ובניית מתחם חדש – הפך למסלול המרכזי להתחדשות עירונית. הוא מאפשר תכנון שכונתי, כולל כבישים, מבני ציבור ושטחים פתוחים. חוק פינוי ובינוי מאפשר, בתנאים שנקבעו, לתבוע דיירים שמסרבים באופן בלתי סביר כאשר הושג רוב של כשני שלישים מבעלי הדירות במתחם. הרחבה במה זה פינוי בינוי.

טבלת השוואה: תמ"א 38 מול המסלולים החדשים

מה קורה לפרויקטים קיימים

• היתר שכבר ניתן – ככלל, היתר שניתן כדין ממשיך לחול לפי תנאיו ותוקפו.
• בקשה שהוגשה – המצב תלוי במועד ההגשה ובהוראות המעבר. חלק מהבקשות ממשיכות להתברר לפי הכללים הישנים.
• הסכם שנחתם ללא בקשה – ייתכן שהפרויקט צריך לעבור למסלול חדש. במקרה כזה, בדקו עם עורך הדין אם ההסכם עדיין רלוונטי, ואילו תנאים מאפשרים לצאת ממנו.

מה לעשות אם הבניין שלכם היה "בדרך לתמ"א"

1. בררו את המצב התכנוני – בוועדה המקומית, או דרך עורך הדין.
2. קראו את ההסכם – האם יש בו תנאים מתלים ומועדים? מה קורה אם תמ"א 38 לא רלוונטית עוד?
3. בדקו את התוכנית המקומית – מה היא מאפשרת לבניין שלכם?
4. שקלו התחברות לבניינים סמוכים – לעיתים מתחם של כמה בניינים מאפשר פרויקט כדאי יותר.
5. אל תחתמו על הסכם חדש בלחץ – השינוי יוצר תנועה בשוק, וחלק מהיזמים ממהרים להחתים.

השוואה מלאה בין המסלולים תמצאו במאמר פינוי בינוי או תמ"א 38, ופירוט על השירות בתמ"א 38 והחלופות.

מה זה אומר על שווי הדירה

השינוי עצמו לא מוריד או מעלה את שווי הדירה באופן אוטומטי. מה שמשפיע הוא הפוטנציאל התכנוני של המגרש לפי המסלולים החדשים. דירה בבניין שיש לו היתכנות לפרויקט עשויה ליהנות מעליית ערך, ודירה בבניין ללא היתכנות – פחות. אפשר לקבל הערכה ראשונית במחשבון עליית ערך דירה ובמחשבון יחידות דיור – ההערכה כללית בלבד.

מי מושפע הכי הרבה מסוף תמ"א 38

• בניינים קטנים על מגרשים קטנים – בבניין של 6–8 דירות קשה לפעמים להגיע לכדאיות כלכלית בלי הפטורים של תמ"א 38. במקרים כאלה, צירוף לבניינים שכנים או תוכנית מקומית עשויים להיות הפתרון.
• ערים שאין בהן עדיין תוכנית מקומית מאושרת – שם יש לרוב אי-ודאות גדולה יותר, וקצב הקידום איטי יותר.
• דיירים שחתמו על הסכם תמ"א 38 לפני שנים – ללא בקשה להיתר שהוגשה בזמן, ייתכן שההסכם לא ניתן לביצוע במתכונתו.
• אזורי פריפריה – גם בתקופת תמ"א 38 הם נהנו ממנה פחות, ולכן חלק מהמסלולים החדשים וההטבות של המדינה מכוונים אליהם במיוחד.

טעויות נפוצות אחרי פקיעת התוכנית

• "תמ"א 38 נגמרה, אז אין מה לעשות" – לא נכון. יש מסלולים חלופיים, והם לעיתים מאפשרים פרויקטים גדולים יותר.
• "כל הסכם ישן בטל" – לא בהכרח. חלק מההסכמים מנוסחים כך שהם חלים גם על מסלולים חלופיים. צריך לקרוא את ההסכם.
• "מה שנכון לתל אביב נכון גם אצלנו" – הכללים משתנים מעיר לעיר. תמיד בדקו את התוכנית המקומית הרלוונטית.
• "יזם שמגיע עכשיו יודע הכי טוב" – חשוב לבדוק את היזם ואת המסלול שהוא מציע, עם ייעוץ עצמאי. ראו איך בוחרים יזם.

שאלות שכדאי לשאול את היזם היום

• לפי איזה מסלול אתם מתכננים לקדם את הפרויקט?
• מה התוכנית המקומית מאפשרת למגרש שלנו?
• מי ישלם את היטל ההשבחה, אם יחול?
• מה קורה להסכם אם המסלול לא יאושר?
• האם הפרויקט מצריך צירוף בניינים שכנים?

איך בודקים את המצב התכנוני של הבניין

לא צריך להיות מתכננים כדי לקבל תמונה ראשונית. כמה צעדים פשוטים:

1. אתר הוועדה המקומית – ברוב הערים אפשר לחפש את התיק של הבניין לפי כתובת או גוש וחלקה, ולראות היתרים ובקשות.
2. מינהלת ההתחדשות העירונית – בערים רבות פועלת מינהלת שנותנת מידע לתושבים על התוכניות החלות בשכונה.
3. מערכות המידע התכנוני הממשלתיות – מאפשרות לראות תוכניות בתוקף ותוכניות בהכנה באזור.
4. שיחה עם שכנים – לעיתים יש כבר נציגות או יזם שבדק את הבניין בעבר.

המידע הזה לא מחליף בדיקה מקצועית, אבל יעזור לכם להגיע לשיחה עם יזם או עורך דין מוכנים יותר.

הקפידו לשמור תיעוד של כל מסמך שקיבלתם – הסכמים ישנים, פרוטוקולים של כנסי דיירים ותכתובות עם היזם. הם עשויים להיות חשובים כשבוחנים את המסלול החדש.

לסיכום

סוף תמ"א 38 לא אומר סוף להתחדשות העירונית – להפך. הכללים עברו לידי הרשויות המקומיות, ונוספו מסלולים שמאפשרים פרויקטים גדולים ומתוכננים יותר. אבל זה גם אומר שכל עיר שונה, ושהמידע "ששמעתם מהשכנים" לא בהכרח רלוונטי לבניין שלכם.

רוצים לדעת מה אפשר לעשות בבניין שלכם?

אם אתם לא בטוחים מה המסלול שמתאים לבניין שלכם אחרי סוף תמ"א 38, בדיקת היתכנות היא נקודת התחלה טובה. מוזמנים ליצור קשר לשיחה ראשונית ללא התחייבות.