פינוי בינוי בראש העין: בין השכונות הוותיקות לעיר החדשה
ראש העין גדלה מאוד בשכונות חדשות במזרח העיר, אבל בחלקה המערבי הוותיק יש בנייה ישנה שמתאימה להתחדשות. הנה מה שחשוב לדעת.
עודכן:
פינוי בינוי בראש העין רלוונטי בעיקר לחלק הוותיק של העיר, במערב, שבו לצד בתים צמודי קרקע יש שיכונים ובנייני רכבת שנבנו בשנות ה-50 עד ה-70. בשכונות החדשות שנבנו בשנים האחרונות במזרח העיר הבנייה עדכנית, ושם אין צורך בהתחדשות. לכן השאלה הראשונה לכל בעל דירה היא באיזה חלק של העיר הבניין שלו נמצא.
שתי ערים בעיר אחת
ראש העין עברה שינוי דרמטי בשני העשורים האחרונים:
- ראש העין הוותיקה – העיר שהתפתחה משנות ה-50, עם קהילה ותיקה ומגוונת, בתים פרטיים לצד שיכונים, ורחובות עם אופי שכונתי מובהק.
- השכונות החדשות – במזרח העיר נבנו אלפי דירות בבניינים גבוהים, שהכפילו את אוכלוסיית העיר.
פינוי בינוי בראש העין נוגע כמעט רק לחלק הראשון.
איפה ההתחדשות רלוונטית?
השיכונים הוותיקים
בחלק הוותיק יש בנייני רכבת של 3–4 קומות, לעיתים על מגרשים גדולים יחסית עם שטחים פתוחים ביניהם. מגרשים כאלה מאפשרים לפעמים תכנון של מתחם עם תוספת דירות משמעותית.
סביב מרכז העיר הוותיק
סביב הצירים המרכזיים של העיר הוותיקה יש בניינים ישנים לצד מסחר. כאן לעיתים משתלבים בתכנון גם שיקולים של חידוש רחוב ומסחר.
בתים צמודי קרקע
חלק גדול מהעיר הוותיקה בנוי בתים פרטיים. במקרים כאלה פינוי בינוי אינו המסלול, ובעלי הבתים פועלים לפי התוכניות החלות על המגרש.
המדיניות העירונית בראש העין
העירייה עסוקה בשנים האחרונות בעיקר בקליטת השכונות החדשות, אבל גם החלק הוותיק על סדר היום. מאז שתמ"א 38 פקעה בשלבים והוחלפה במדיניות מקומית לפי תיקון 139 (חלופת שקד), בניינים בודדים צריכים לבדוק מה העירייה מאפשרת ברחוב שלהם. כדאי לבדוק מול מחלקת ההנדסה אם יש מסמך מדיניות או תוכנית שחלים על האזור. השוואת המסלולים בתמ"א 38 והחלופות.
מה חשוב לבדוק בפינוי בינוי בראש העין?
| נושא | למה זה חשוב |
|---|---|
| גודל המגרש | מגרשים גדולים מאפשרים יותר תוספת דירות |
| מדיניות לאזור | האם יש מסמך מדיניות או תוכנית בתוקף |
| יחס המרה | קובע את הכלכליות ואת התמורה |
| תשתיות | החלק הוותיק צריך לעיתים שדרוג תשתיות |
| שכר דירה | לתקופת הבנייה, בהתאם לשוק המקומי |
שיקולים לבעלי דירות בראש העין
- השוואה לשכונות החדשות. בעלי דירות רבים משווים את התמורה לדירה חדשה במזרח העיר. זו השוואה טובה, אבל צריך לזכור שבפינוי בינוי אתם לא משלמים על הדירה החדשה. הערכה ראשונית במחשבון תמורה בפינוי בינוי.
- יחס המרה. בדקו אם המתחם כלכלי במחשבון יחידות דיור ויחס המרה.
- דיירים מבוגרים. בעיר הוותיקה יש בעלי דירות שגרים באותה דירה עשרות שנים. ראו דיירים מבוגרים בפינוי בינוי.
- רוב דיירים. לצורך תביעה נגד דייר סרבן נדרשות שני שלישים מהדירות במתחם, לפחות שלוש חמישיות בכל בניין ויותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בניין. רקע בכמה דיירים צריך לפינוי בינוי.
להתחיל נכון
בעיר שבה פינוי בינוי עדיין אינו שגרה, חשוב במיוחד לא להסתמך על הבטחות. התחילו מבדיקה: מה מותר לבנות על המגרש, מה העירייה חושבת על האזור, והאם יש עניין של השכנים. אחר כך בחרו נציגות ועורך דין מטעם הדיירים, ורק אז פנו ליזמים. תהליך מסודר מתואר בשלבי פרויקט פינוי בינוי.
פינוי בינוי בראש העין: מה לשאול לפני שמתחילים
- האם יש תוכנית שחלה על האזור? בלי מסגרת תכנונית, פרויקט עלול להתארך מאוד.
- כמה דירות אפשר להוסיף? זה קובע אם הפרויקט בכלל כלכלי.
- מי השכנים? מגרש משותף עם בניין סמוך יכול לשנות את התמונה.
- מה יקרה לתשתיות? בחלק הוותיק צנרת, כבישים ומדרכות צריכים לעיתים שדרוג שהיזם או העירייה יידרשו לממן.
פינוי בינוי בראש העין הוא עדיין תחום מתפתח, ולכן כדאי לגשת אליו בצורה מסודרת ולא לחכות שיזם יכתיב את התנאים.
ערים סמוכות
ראש העין קרובה לפינוי בינוי בפתח תקווה, שבה היקף ההתחדשות גדול, ולפינוי בינוי בהוד השרון.
רוצים לבדוק את הבניין שלכם בראש העין?
צרו קשר לבדיקת היתכנות ראשונית ללא עלות. המידע בעמוד זה כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי.
שאלות נפוצות
האם יש פינוי בינוי בראש העין?
פינוי בינוי בראש העין רלוונטי בעיקר בחלק הוותיק של העיר, שבו יש שיכונים ובנייני רכבת משנות ה-50 עד ה-70 לצד בתים צמודי קרקע. בשכונות החדשות במזרח העיר הבנייה חדשה ואין צורך בהתחדשות.
איך השכונות החדשות בראש העין משפיעות על פינוי בינוי?
הצמיחה המהירה של העיר הביאה אלפי דירות חדשות, ובחלק מהמקרים יזמים מעדיפים לבנות שם. מצד שני, היא מגדילה את הביקוש לשירותים ולתשתיות בעיר כולה, ועשויה לחזק את הצורך לחדש את החלק הוותיק.
מה ההבדל בין בית צמוד קרקע לבניין מבחינת התחדשות?
פינוי בינוי נוגע לבנייני מגורים משותפים. בעלי בית צמוד קרקע בחלק הוותיק של העיר בדרך כלל פועלים במסלול של הרחבה או בנייה פרטית, בכפוף לתוכניות החלות על המגרש.
מה קורה עם תמ"א 38 בראש העין?
תמ"א 38 פקעה בשלבים בכל הארץ והוחלפה במדיניות מקומית לפי תיקון 139. בעלי דירות בבניין בודד צריכים לבדוק מול העירייה מה מתאפשר ברחוב שלהם.
האם פינוי בינוי בראש העין כדאי?
הכדאיות תלויה בגודל המגרש, במספר הדירות הקיימות ובמחירי המכירה. בראש העין מחירי הדירות עלו בשנים האחרונות, מה שיכול לשפר את הכלכליות, אבל יש לבדוק כל מתחם בנפרד.
