כמה דיירים צריך לפינוי בינוי – רוב מיוחס, חישוב ודוגמאות

כמה דיירים צריך לפינוי בינוי? לפי חוק פינוי ובינוי, "רוב מיוחס" מתקיים כשבעלי שני שלישים לפחות מהדירות במתחם (כ-67%) מסכימים, ובנוסף בכל בניין מסכימים בעלי שלוש חמישיות לפחות מהדירות (60%) ובעלי יותר ממחצית הרכוש המשותף. רוב כזה מאפשר לפנות לבית המשפט נגד מי שמסרב באופן בלתי סביר.

במאמר נסביר מה בדיוק כולל הרוב המיוחס, איך מחשבים אותו בפועל, ומה המשמעות שלו – ומה לא.

כמה דיירים צריך לפינוי בינוי לפי החוק?

חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 מגדיר רוב מיוחס בשלושה תנאים שצריכים להתקיים יחד:

בנוסח המקורי של החוק נדרש רוב של 80%. בתיקונים שנעשו מאז, הרף הורד לשני שלישים, בין השאר כדי לצמצם את כוחם של מיעוט קטן לעכב פרויקטים.

המידע כאן כללי ומבוסס על נוסח החוק כפי שהוא מוכר לנו. הכללים עודכנו לא פעם, ולכן יש לבדוק את המצב העדכני עם עורך דין.

דוגמאות חישוב: כמה חתימות צריך?

דוגמה 1: מתחם של שלושה בניינים זהים

שלושה בניינים, בכל אחד 16 דירות – סה"כ 48 דירות.

• במתחם: שני שלישים מ-48 = 32 דירות לפחות.
• בכל בניין: שלוש חמישיות מ-16 = 9.6, כלומר 10 דירות לפחות בכל בניין.
• רכוש משותף: יותר ממחצית בכל בניין.

שימו לב: אם בבניין א' חתמו כל 16 הדירות, בבניין ב' 16, ובבניין ג' רק 6 – יש 38 חתימות (יותר משני שלישים), אבל אין רוב מיוחס, כי בבניין ג' לא הושגו 10 חתימות.

דוגמה 2: מתחם של שני בניינים בגדלים שונים

בניין א' – 24 דירות, בניין ב' – 12 דירות. סה"כ 36 דירות.

• במתחם: שני שלישים מ-36 = 24 דירות.
• בבניין א': שלוש חמישיות מ-24 = 14.4 → 15 דירות.
• בבניין ב': שלוש חמישיות מ-12 = 7.2 → 8 דירות.

כדי לחסוך את החישוב, השתמשו במחשבון רוב דיירים – מזינים את מספר הדירות בכל בניין ומקבלים את מספר החתימות הנדרש.

מה הרוב המיוחס מאפשר – ומה לא?

מה הוא מאפשר

• פנייה לבית המשפט נגד בעל דירה שמסרב באופן בלתי סביר. בית המשפט רשאי לחייבו בפיצוי ובמקרים מסוימים להורות על ביצוע העסקה. ראו דייר סרבן בפינוי בינוי.
• התקדמות משמעותית מול היזם והרשויות – רוב חזק מאותת שהפרויקט רציני.

מה הוא לא מאפשר

• להתחיל לבנות בלי כולם – כדי להרוס את הבניין צריך את הסכמת כל הבעלים או הכרעה שיפוטית.
• לכפות תנאים לא הוגנים – מי שמסרב מסיבה סבירה (עסקה לא כדאית, העדר ערבויות, העדר מגורים חלופיים) אינו "סרבן" לפי החוק.

איך סופרים חתימות – מקרים מורכבים

• דירה עם כמה בעלים – בני זוג, אחים, יורשים. בדרך כלל צריך את חתימת כל הבעלים של הדירה כדי שהיא תיחשב כמסכימה.
• ירושות שלא הוסדרו – יש להסדיר צו ירושה או קיום צוואה, אחרת קשה לספור את הדירה.
• דירות בבעלות תאגיד או גוף ציבורי – לעיתים נדרשים אישורים מיוחדים.
• דירות משועבדות למשכנתא – החתימה של הבעלים נספרת, אבל בשלב מאוחר יותר יידרש תיאום עם הבנק. ראו משכנתא בפינוי בינוי.
• שוכרים – שוכר אינו בעל דירה, והחתימה שלו לא נספרת לרוב.

ומה עם בעלי דירות מבוגרים?

כשסופרים את הרוב, חשוב לזכור שחלק מבעלי הדירות הם אזרחים ותיקים. לבעלי דירות מגיל 70 ומעלה החוק מעניק זכות לקבל חלופות לדירת התמורה, כמו דירה קטנה יותר עם תשלום משלים או מימון מעבר לדיור מוגן. אם החלופות האלה לא הוצעו, הסירוב של דייר מבוגר עשוי להיחשב סביר – ואז גם רוב מיוחס לא בהכרח יספיק כדי לחייב אותו. לכן, נציגות חכמה דואגת כבר בשלב ההסכם שהחלופות יהיו מוגדרות היטב. ראו דיירים מבוגרים בפינוי בינוי.

למה יזמים שואפים ליותר מהרוב המינימלי?

למרות שהחוק מסתפק בשני שלישים, יזמים ודיירים רבים שואפים להסכמה רחבה הרבה יותר, מכמה סיבות:

• הליך משפטי לוקח זמן – כל דייר שלא חתם עלול לעכב את הפרויקט.
• ליווי בנקאי – גופים מממנים מעדיפים פרויקטים עם הסכמה מלאה או קרובה לכך.
• שקט חברתי – פרויקט שבו חצי מהשכנים בסכסוך הוא פרויקט קשה.

הרוב בפינוי בינוי לעומת פרויקטים נקודתיים

כדאי לא לבלבל בין הרוב בפינוי בינוי לבין הרוב בפרויקטים של בניין בודד. בפרויקטים נקודתיים של חיזוק או הריסה ובנייה (בעבר לפי תמ"א 38, והיום לפי תכניות עירוניות ותיקון 139) חל חוק אחר – חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה). גם שם הרוב הנדרש ככלל הוא שני שלישים, אבל התנאים, ההגדרות והגוף שדן במחלוקות שונים: מחלוקות בפרויקטים נקודתיים נדונות לרוב אצל המפקח על רישום מקרקעין, בעוד שבפינוי בינוי הפנייה היא לבית המשפט.

השוואה רחבה יותר בין המסלולים נמצאת במאמר פינוי בינוי או תמ"א 38.

מתי מתחילים לספור חתימות?

שאלה נפוצה היא מתי נכון להתחיל לאסוף חתימות. התשובה המקובלת: רק אחרי שנבחר יזם ונוסח הסכם שעורך הדין מטעם הדיירים אישר. חתימה מוקדמת על מסמך של יזם שלא נבחר בתהליך מסודר עלולה לכבול את הדיירים ולפגוע בכוח המיקוח שלהם. כשההסכם מוכן, כדאי לקיים אסיפה שבה מוצגים עיקרי העסקה, ורק אז להתחיל בחתימות – לרוב במעמד עורך דין.

חשוב: הסכמים ישנים ו"חתימות על נייר"

לפעמים דיירים חתמו לפני שנים על מסמכים מול יזם שכבר לא פעיל, או על "הסכם עקרונות" שלא התקדם. לפני שסופרים חתימות, כדאי לבדוק עם עורך דין:

• האם ההסכמים הישנים עדיין בתוקף?
• האם יש בהם מנגנון ביטול אם היזם לא השיג רוב או לא התקדם בזמן?
• האם יש הערות אזהרה רשומות בטאבו?

איך להגיע לרוב מהר ובצורה הוגנת

1. התארגנו לפני שפונים ליזמים – נציגות ועורך דין מטעם הדיירים.
2. בצעו בדיקת היתכנות – כדי שכולם יבינו מה אפשרי.
3. הציגו כמה הצעות – תהליך תחרותי בונה אמון. ראו איך בוחרים יזם.
4. שקיפות על התמורה – כולם צריכים לדעת מה כל אחד מקבל. ראו כמה מקבלים בפינוי בינוי.
5. התייחסו לחששות – במיוחד של דיירים מבוגרים ובעלי צרכים מיוחדים.

המידע במאמר הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לפני כל החלטה מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית.

טעויות נפוצות בספירת הרוב

• לספור אנשים במקום דירות – הרוב נספר לפי דירות. עשרה אנשים שחתמו על שלוש דירות הם שלוש דירות בלבד.
• לשכוח את התנאי לכל בניין – גם אם במתחם יש שני שלישים, בניין אחד שלא הגיע לשלוש חמישיות מונע רוב מיוחס.
• לא לבדוק את הרכוש המשותף – חלקים ברכוש המשותף לא תמיד מתחלקים שווה בשווה בין הדירות. צריך לבדוק את הרישום בטאבו.
• לספור חתימה חלקית – דירה שחתם עליה רק אחד מבני הזוג אינה בהכרח "דירה מסכימה".
• להסתמך על הסכמים שפגו – חתימה על הסכם ישן שבוטל או פקע לא נספרת להסכם החדש.

כמה דיירים צריך לפינוי בינוי – השורה התחתונה

אם תרצו לזכור רק דבר אחד: כמה דיירים צריך לפינוי בינוי? שני שלישים מהדירות במתחם, שלוש חמישיות בכל בניין, ויותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בניין. זה הרף שמאפשר לפעול נגד סירוב בלתי סביר – אבל פרויקט מצליח נשען בדרך כלל על הסכמה רחבה הרבה יותר, שנבנית באמצעות שקיפות, הסכם הוגן וליווי מקצועי.

רוצים לבדוק איפה אתם עומדים?

אם אתם נציגות שאוספת חתימות או דיירים שרוצים להבין כמה עוד צריך – צרו איתנו קשר. נשמח לעזור לכם לעשות סדר ולהבין מה הצעד הבא.