פינוי בינוי ברמת גן: מדריך לבעלי דירות בשכונות הוותיקות
רמת גן היא אחת הערים הפעילות בישראל בפינוי בינוי. הנה השכונות המרכזיות, המדיניות העירונית ומה שכדאי לבדוק.
עודכן:
פינוי בינוי ברמת גן הוא תופעה רחבה: העיר היא מהפעילות בישראל בהתחדשות עירונית, עם מתחמים רבים בשכונות השיכונים הוותיקות כמו רמת עמידר, נווה יהושע, שיכון ותיקים ומרום נווה. ביקוש גבוה, קרבה לתל אביב ולמרכזי תעסוקה, והקו האדום של הרכבת הקלה לאורך ז'בוטינסקי, יוצרים פוטנציאל טוב. עם זאת, העירייה מקדמת מדיניות שכונתית, וכל מתחם צריך להתאים לה.
שכונות מרכזיות לפינוי בינוי ברמת גן
רמת עמידר
שכונה גדולה בצפון-מזרח העיר, בין ז'בוטינסקי לכביש 4, שנבנתה ברובה כשיכון. הוועדה המקומית אימצה מסמך מדיניות להתחדשות השכונה, שמגדיר אזורים להריסה ובנייה ואזורים לשמירה על המרקם, עם דגש על חיבור בין הפארקים השכונתיים ועל חידוש רחוב אצ"ל כרחוב עירוני פעיל.
נווה יהושע ושיכון ותיקים
שכונות ותיקות בחלק המזרחי והדרומי של העיר, עם בנייני רכבת משנות ה-50 וה-60. בחלק מהרחובות מקודמים מתחמים גדולים.
מרום נווה ותל יהודה
שכונות עם בנייה ותיקה בסמוך לבני ברק ולצירי תנועה מרכזיים, שבהן פועלים יזמים רבים.
קריית קריניצי והשכונות הדרומיות
בדרום העיר יש שילוב של בנייה ותיקה ובנייה חדשה, עם פוטנציאל להתחדשות בחלק מהרחובות.
המדיניות העירונית ברמת גן
עיריית רמת גן מקדמת מסמכי מדיניות לשכונות, שקובעים היכן יבנו מגדלים, היכן תישמר בנייה בינונית והיכן יתווספו שטחי ציבור. הגישה משלבת פינוי בינוי במתחמים עם שמירה על אופי שכונתי ורחובות פעילים. המשמעות לבעלי הדירות: יזם שמציע תוכנית שלא תואמת את המדיניות עלול להיתקע, גם אם ההצעה נראית מפתה.
מה חשוב לבדוק בפינוי בינוי ברמת גן?
| נושא | למה זה חשוב |
|---|---|
| התאמה למדיניות השכונתית | קובעת גובה, צפיפות ושטחי ציבור |
| תחרות בין יזמים | יזמים רבים פעילים; כדאי להשוות לפחות כמה הצעות |
| חניה | מספר החניות לדירה עשוי להיות מוגבל ליד תחבורה ציבורית |
| דמי ניהול | במגדלים, עלויות האחזקה עולות |
| הצמדות קיימות | דירות גג וקרקע עם זכויות צמודות מחייבות פתרון מוסכם |
שיקולים לבעלי דירות ברמת גן
- תחרות = כוח מיקוח. ברמת גן יש יזמים רבים, ולכן כדאי לא לחתום עם הראשון שמגיע. ראו בחירת יזם לפינוי בינוי.
- ערך הדירה עולה כבר בשלב התכנון. אפשר לקבל הערכה במחשבון עליית ערך דירה.
- רוב הדיירים. בדקו כמה חתימות נדרשות עם מחשבון רוב דיירים.
- הסכם מפורט. ודאו שמנגנוני השכירות והבטוחות מוגדרים היטב; ראו הסכם פינוי בינוי – מה לבדוק.
בניינים בודדים ברמת גן
לא כל בניין ברמת גן נמצא בתוך מתחם גדול. בעלי דירות בבניין בודד, למשל ברחוב שקט בשכונה ותיקה, צריכים לבדוק אם יש אפשרות להצטרף למתחם סמוך, או שמא מסלול של חיזוק ותוספת לפי המדיניות העירונית רלוונטי יותר. ההחלטה תלויה בגודל המגרש, בבניינים השכנים ובמה שהעירייה מתכננת לרחוב. פרטים בעמוד תמ"א 38 והחלופות.
כשיזמים כבר דופקים בדלת
בעלי דירות רבים ברמת גן מספרים שקיבלו פניות מכמה יזמים או מארגנים עוד לפני שבכלל חשבו על התחדשות. זה לא בהכרח רע – זה סימן שיש פוטנציאל. אבל חשוב לא להיגרר:
- אל תחתמו על "הסכם עקרונות" או ייפוי כוח לפני שיש נציגות ועורך דין מטעם הדיירים.
- בקשו לראות מה היזם השלים בפועל, לא רק הדמיות.
- שאלו איך ההצעה מתיישבת עם מדיניות העירייה לשכונה שלכם.
- תעדו כל פגישה ושתפו את כל בעלי הדירות.
פינוי בינוי ברמת גן: תהליך מומלץ
- בדיקת היתכנות ראשונית והבנת המדיניות השכונתית.
- אסיפת דיירים ובחירת נציגות.
- בחירת עורך דין ומפקח מטעם הדיירים.
- תהליך השוואתי לבחירת יזם.
- משא ומתן, חתימה ואיסוף הסכמות.
על כל שלב אפשר לקרוא בשלבי פרויקט פינוי בינוי.
פינוי בינוי ברמת גן הוא תהליך ארוך, אבל בעיר עם ניסיון רב וביקוש גבוה, מתחם מאורגן היטב נמצא בעמדה טובה להתקדם.
ערים סמוכות
השכונות של רמת גן גובלות בפינוי בינוי בגבעתיים ובפינוי בינוי בבני ברק, שם המדיניות והאוכלוסייה שונות.
רוצים לבדוק את הבניין שלכם ברמת גן?
צרו קשר לבדיקת היתכנות ראשונית ללא עלות. נבדוק את המדיניות הרלוונטית לשכונה ואת נתוני הבניין. המידע כאן כללי ואינו ייעוץ משפטי.
שאלות נפוצות
באילו שכונות ברמת גן יש פינוי בינוי?
פינוי בינוי ברמת גן מתרכז בשכונות עם שיכונים ותיקים כמו רמת עמידר, נווה יהושע, שיכון ותיקים, מרום נווה, תל יהודה וקריית קריניצי, וכן לאורך צירים מרכזיים כמו ז'בוטינסקי. בכל שכונה המדיניות שונה.
מה קורה ברמת עמידר?
הוועדה המקומית ברמת גן אימצה מסמך מדיניות להתחדשות שכונת רמת עמידר, שמגדיר אזורים לפינוי בינוי ואזורים לשמירה על המרקם הקיים, ומציע תוספת משמעותית של דירות לצד חיזוק השטחים הפתוחים.
האם הקו האדום משפיע על פינוי בינוי ברמת גן?
הקו האדום של הרכבת הקלה עובר לאורך ציר ז'בוטינסקי ברמת גן. קרבה לתחבורה ציבורית עתירת נוסעים עשויה להשפיע על מדיניות הצפיפות ועל ביקוש לדירות חדשות, אבל ההשפעה על כל מתחם תלויה בתכנון.
כמה זמן לוקח פינוי בינוי ברמת גן?
כמו בערים אחרות, פרויקט פינוי בינוי נמשך בדרך כלל שנים רבות מההתארגנות ועד המסירה. ברמת גן יש ניסיון רב של הוועדה המקומית, אבל משך הזמן תלוי בהסכמות, בתכנון ובמימון.
האם ברמת גן יש מסלולים לחיזוק בניין בודד?
לאחר סיום תמ"א 38 עיריות מקדמות מסלולים חלופיים ומדיניות משלהן. ברמת גן יש לבדוק מול מחלקת ההנדסה מה חל על הרחוב הספציפי ואילו מסלולים אפשריים.
