מחשבון יחידות דיור ויחס המרה
כמה דירות ייבנו במקום הבניין הישן? חשבו את היקף הפרויקט לפי יחס ההמרה, ובדקו כמה דירות היזם ימכור.
היקף הפרויקט המשוער
72 יח"ד
24 לבעלי הדירות · 48 ליזם לשיווק
- דירות בכל בניין
- 72
- גובה משוער לבניין
- כ-19 קומות
- יחס המרה
- 1:3
יחס ההמרה נקבע לפי התכנון העירוני, מדיניות הרשות והכדאיות הכלכלית (תקן 21). החישוב להמחשה בלבד.
מה זה יחס המרה (מכפיל)?
יחס המרה הוא היחס בין מספר הדירות שייבנו בפרויקט לבין מספר הדירות הקיימות. יחס של 1:3 אומר שעל כל דירה קיימת ייבנו שלוש: אחת תחזור לבעל הדירה, ושתיים ישווקו על ידי היזם כדי לממן את הבנייה ואת התמורות.
ממה נגזר יחס ההמרה?
- מחירי הדירות באזור – ככל שהמחירים גבוהים יותר, היזם צריך פחות דירות כדי שהפרויקט יהיה כלכלי.
- מדיניות העירייה – רשויות רבות מגבילות צפיפות וגובה, ודורשות שטחי ציבור.
- תקן 21 – תקן שמאי שקובע את הדרך לבדוק את הכדאיות הכלכלית של פרויקט התחדשות עירונית, כולל רווח יזמי סביר.
| יחס המרה | משמעות נפוצה |
|---|---|
| 1:2 – 1:2.5 | אזורי ביקוש גבוה מאוד |
| 1:3 – 1:3.5 | טווח נפוץ במרכז |
| 1:4 ומעלה | אזורים עם מחירים נמוכים, נדרש יותר שיווק |
להמשך: שלבי פרויקט פינוי בינוי.
שאלות נפוצות
מה יחס ההמרה הממוצע בפינוי בינוי?
במרכז הארץ יחס המרה נפוץ הוא בערך 1:3, אבל הוא משתנה מאוד לפי מחירי הדירות, מדיניות העירייה והתכנית.
למה יחס המרה גבוה לא בהכרח טוב?
יחס גבוה מגדיל את הצפיפות ואת מספר הדיירים בבניין, מה שעלול להשפיע על איכות החיים ועל דמי הניהול. מצד שני, הוא יכול לאפשר תמורות גבוהות יותר.