התחדשות עירונית: המסלולים, התהליך ומה זה אומר על הדירה שלכם

התחדשות עירונית היא שם כולל לתהליכים שבהם בניינים ושכונות ותיקות מתחדשים: הריסה ובנייה מחדש (פינוי בינוי), חיזוק ותוספת לבניינים בודדים, ותוכניות שכונתיות שמשלבות דיור, שטחים ציבוריים ותשתיות. עבור בעלי דירות, התחדשות עירונית יכולה להפוך דירה ישנה לחדשה וגדולה יותר, לרוב בלי תשלום מצדכם, אבל התהליך ארוך ודורש התארגנות ובדיקה מוקדמת.

ב"פינוי בינוי ישראל" אנחנו עוזרים לבעלי דירות להבין את הפוטנציאל של הבניין, עם בדיקת היתכנות ראשונית ללא עלות.

למה התחדשות עירונית נמצאת היום במרכז?

בערים הוותיקות בישראל יש מאות אלפי דירות בבניינים שנבנו בשנות ה-50 עד ה-70, רבים מהם ללא ממ"ד, מעלית או חניה, ולפני תקני רעידות האדמה. במקביל, הקרקע הפנויה במרכז הארץ מצטמצמת. התחדשות עירונית מאפשרת להוסיף דירות בתוך הערים הקיימות, לשפר את הבטיחות ולחדש תשתיות.

להסבר רחב יותר ראו מה זה התחדשות עירונית.

מסלולי התחדשות עירונית עיקריים

פינוי בינוי

מתחם של כמה בניינים נהרס, ובמקומו נבנים בניינים חדשים עם יותר דירות. הדיירים הקיימים מקבלים דירה חדשה, לרוב גדולה יותר, ושכר דירה במימון היזם בזמן הבנייה. המסלול מחייב תב"ע ייעודית ורוב מיוחס של בעלי הדירות. ראו מה זה פינוי בינוי.

חיזוק ותוספת (תמ"א 38 והחלופות)

בניין בודד מחוזק ומורחב, או נהרס ונבנה מחדש, לפי מסלול שמתאפשר בעיר. אחרי סיום תמ"א 38 הכללים משתנים מעיר לעיר. פירוט בעמוד תמ"א 38 והחלופות.

התחדשות מרקמית ותוכניות שכונתיות

ערים רבות מכינות תוכניות מדיניות לשכונות שלמות: היכן יהיו מגדלים, היכן תישמר בנייה נמוכה, היכן יתווספו שטחים ציבוריים. תוכניות כאלה משפיעות ישירות על מה שיתאפשר בבניין שלכם.

מסלול רשויות מול מסלול מיסוי

ההבדלים מפורטים במדריך מסלול רשויות מול מסלול מיסוי. ההגדרות וההטבות נקבעות בחקיקה ובהחלטות ממשלה ועשויות להשתנות.

הגורמים המעורבים בהתחדשות עירונית

• הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית – מקדמת מדיניות ארצית, מתקצבת מנהלות עירוניות ומפרסמת מידע לציבור.
• העירייה והוועדה המקומית – קובעות מדיניות, מאשרות תוכניות והיתרים.
• מנהלת התחדשות עירונית / חברה עירונית – בערים רבות, גוף עירוני שמלווה תושבים ומקדם מתחמים.
• היזם – מממן, מתכנן ובונה.
• אנשי המקצוע של הדיירים – עורך דין, מפקח, ולפעמים שמאי ויועץ מס.

שלבי התחדשות עירונית בקצרה

1. בדיקת היתכנות ראשונית.
2. התארגנות דיירים ובחירת נציגות.
3. בחירת עורך דין לדיירים.
4. בחירת יזם והסכם.
5. איסוף חתימות עד לרוב הנדרש.
6. תכנון והגשת תוכנית לוועדות.
7. היתר בנייה, פינוי והריסה.
8. בנייה ומסירת דירות.

לפירוט כל שלב ראו שלבי פרויקט פינוי בינוי.

מה בעלי דירות מקבלים בהתחדשות עירונית?

התמורה משתנה מאוד בין מסלולים, ערים ופרויקטים. בפינוי בינוי מקובל לדבר על דירה חדשה עם תוספת שטח, מרפסת וחניה; בחיזוק ותוספת – לרוב ממ"ד, מעלית, שיפוץ חזית ולעיתים מרפסת. כדי לקבל הערכה ראשונית, נסו את מחשבון התמורה בפינוי בינוי ואת מחשבון עליית ערך הדירה, וקראו את כמה מקבלים בפינוי בינוי.

שיקולים שכדאי להכיר מראש

• משך הזמן – פרויקטים רבים נמשכים שנים ארוכות. ראו כמה זמן לוקח פינוי בינוי.
• עלויות אחזקה – בניין חדש עם מעליות ולובי כרוך בדרך כלל בדמי ניהול גבוהים יותר.
• השלכות מס – יש הטבות, אבל גם מקרים שבהם צריך לשלם. התייעצו עם יועץ מס.
• דיירים עם צרכים מיוחדים – מבוגרים, בעלי מוגבלות, משפחות גדולות.

התחדשות עירונית בערים שונות: אין מודל אחד

כל עירייה מתייחסת להתחדשות אחרת. יש ערים שהקימו חברה עירונית או מנהלת ייעודית שמלווה תושבים ומקדמת תוכניות שכונתיות, ויש ערים שבהן רוב היוזמה מגיעה מיזמים פרטיים. יש ערים שמעדיפות מגדלים גבוהים במתחמי פינוי בינוי, ויש שמעדיפות בנייה בינונית שמשמרת את אופי השכונה. לכן, לפני שמקבלים החלטה, כדאי להכיר את המדיניות המקומית. ריכזנו מידע כללי על ערים מרכזיות, למשל פינוי בינוי בתל אביב, פינוי בינוי בירושלים ופינוי בינוי בחיפה.

מה משפיע על הכדאיות של פרויקט?

אין נוסחה אחת שמתאימה לכל בניין, ולכן בדיקה פרטנית חשובה יותר מכל כלל אצבע.

שאלות שכדאי לברר מול העירייה

1. האם קיימת תוכנית מדיניות להתחדשות עירונית לשכונה שלכם?
2. האם האזור מיועד לפינוי בינוי, לחיזוק ותוספת או לשימור?
3. האם יש מנהלת התחדשות עירונית שמספקת מידע או ליווי לתושבים?
4. האם יש מתחמים מוכרזים או תוכניות בהכנה בקרבת הבניין?
5. אילו דרישות יש לשטחי ציבור, חניה ותחבורה באזור?

התשובות לשאלות האלה משפיעות ישירות על הפוטנציאל של הבניין ועל סוג היזמים שכדאי לפנות אליהם.

טעויות נפוצות בתחילת הדרך

• לחכות שיזם יגיע במקום לבדוק את הפוטנציאל באופן עצמאי.
• להתעלם מהשכנים – פרויקט שמתחיל בבניין אחד יכול להיות כלכלי יותר אם מצטרפים אליו בניינים סמוכים.
• לחתום על מסמכים מוקדמים בלי ייעוץ משפטי.
• לצפות לתוצאה מהירה – גם פרויקט שמתקדם טוב דורש סבלנות.

איך אנחנו עוזרים?

אנחנו מספקים מידע, בדיקת היתכנות ראשונית והכוונה לבעלי דירות. אנחנו לא משרד עורכי דין, לא יזמים ולא מתיימרים להחליף ייעוץ מקצועי. פרטים בעמודים בדיקת היתכנות לפינוי בינוי וליווי דיירים בפינוי בינוי.

רוצים לדעת מה אפשרי בבניין שלכם?

צרו קשר לבדיקת היתכנות ראשונית ללא עלות. המידע בעמוד זה כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, תכנוני או מיסויי.