פינוי בינוי בגבעתיים: בין בנייה מרקמית למתחמים חדשים
גבעתיים היא עיר קטנה וצפופה שבה ההתחדשות משלבת בנייה מרקמית במרכז השכונות עם פינוי בינוי בשוליים. הנה מה שחשוב לדעת.
עודכן:
פינוי בינוי בגבעתיים מתנהל בעיר קטנה וצפופה, עם שכונות ותיקות שנבנו החל משנות ה-30 ועד שנות ה-70. במשך שנים תמ"א 38 הייתה המסלול הנפוץ בעיר, אבל כיום העירייה מקדמת תוכניות כוללות שמשלבות התחדשות מרקמית בתוך השכונות עם פינוי בינוי במתחמים בשוליהן, בעיקר בשכונות בורוכוב, קריית יוסף ורוזנשטיין. לבעלי דירות זה אומר שהמסלול האפשרי תלוי מאוד ברחוב.
שכונות ותיקות בגבעתיים
בורוכוב, קריית יוסף ורוזנשטיין
אלה מהשכונות הוותיקות בעיר. תוכנית אב שקודמה על ידי העירייה בשיתוף הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מגדירה בהן התחדשות בבנייה נמוכה-בינונית במרכז השכונות, ופינוי בינוי במספר מתחמים בשולי השכונה, עם שימושים מעורבים והקצאות לשטחי ציבור.
שינקין וארלוזורוב
שכונות מרכזיות עם בנייה ותיקה ומגרשים קטנים יחסית. כאן בעבר בוצעו פרויקטים רבים של חיזוק ותוספת, ופינוי בינוי אפשרי בעיקר כשכמה בניינים מצטרפים יחד.
בראשית ושכונות המזרח
בשכונת בראשית נדונה בעבר תוכנית פינוי בינוי שמחליפה בניינים ותיקים בבניינים חדשים עם יותר דירות. באזורים המזרחיים של העיר יש שיכונים משנות ה-60 וה-70 עם פוטנציאל דומה.
צירים ראשיים
ציר דרך השלום וכצנלסון מרכזים חלק מהבנייה הגבוהה והחדשה בעיר, ומשפיעים על אופי ההתחדשות בשכונות הסמוכות.
המדיניות העירונית בגבעתיים
העירייה פועלת לפי גישה של "מדרג": בנייה גבוהה בצירים ובשולי השכונות, ובנייה מתונה בתוך הרחובות השקטים. המטרה היא להוסיף דירות בלי לפגוע באופי השכונתי ובתשתיות. התוכנית הכוללת צופה גידול משמעותי באוכלוסיית העיר בעשורים הקרובים, ולכן יש דגש על מבני ציבור, גנים ובתי ספר.
מה לבדוק בפינוי בינוי בגבעתיים?
| נושא | למה זה חשוב בגבעתיים |
|---|---|
| האם הבניין בתוך מתחם מוגדר | רק בחלק מהאזורים מתוכנן פינוי בינוי |
| גודל המגרש | מגרשים קטנים מגבילים בניין בודד |
| צירוף שכנים | לעיתים הכרחי כדי להגיע לפרויקט כלכלי |
| חניה ותנועה | רחובות צרים ועומסי תנועה משפיעים על התכנון |
| הסכמים ישנים | בניינים שחתמו בעבר על תמ"א צריכים לבדוק את מצבם |
שיקולים לבעלי דירות בגבעתיים
- ערכי נדל"ן גבוהים – הביקוש לדירות חדשות בעיר חזק, מה שמשפר את הפוטנציאל. אפשר לבדוק כיוון ראשוני במחשבון תמורה בפינוי בינוי.
- בחירה בין מסלולים – ייתכן שחיזוק ותוספת עדיין עדיף בבניין שלכם; ראו תמ"א 38 והחלופות.
- דירות גג – בבניינים שבהם כבר נבנו תוספות על הגג, חשוב להגיע להסכמה מוקדמת; ראו דירת גג ודירת קרקע בפינוי בינוי.
- תזמון – תוכניות אב לוקחות זמן, וחלק מהמתחמים יתקדמו לפני אחרים.
פינוי בינוי בגבעתיים או חיזוק ותוספת?
בגבעתיים ההחלטה בין המסלולים חשובה במיוחד. פינוי בינוי בגבעתיים מתאים בעיקר לבניינים שנמצאים במתחמים שהעירייה סימנה, או לקבוצת בניינים סמוכים שמוכנים להתאחד. לעומת זאת, בניין בודד ברחוב שקט בתוך השכונה עשוי להתאים יותר להתחדשות מרקמית – הריסה ובנייה של אותו בניין בגובה בינוני, או חיזוק ותוספת לפי מסלול שהעירייה מאפשרת.
| מצב הבניין | מסלול שעשוי להתאים |
|---|---|
| בתוך מתחם שסומן לפינוי בינוי | פינוי בינוי במתחם |
| בניין בודד ברחוב פנימי | התחדשות מרקמית / חיזוק ותוספת |
| כמה בניינים סמוכים ללא תוכנית | בדיקת אפשרות להגדרת מתחם |
| בניין שחתם בעבר על תמ"א | בדיקה משפטית של מצב ההסכם |
הטבלה כללית בלבד, וההחלטה בפועל תלויה בתוכניות החלות ובעמדת הוועדה המקומית.
הקהילה בגבעתיים
גבעתיים ידועה בקהילתיות שלה ובאוכלוסייה ותיקה לצד משפחות צעירות. בפינוי בינוי בגבעתיים חשוב לתת מקום לשני הקולות: דיירים ותיקים שמעדיפים שקט ויציבות, ומשפחות שרוצות דירה גדולה יותר עם ממ"ד. נציגות שמכירה את שתי הקבוצות תוביל את התהליך טוב יותר.
צעדים מומלצים
- בדקו מה התוכנית העירונית קובעת לרחוב שלכם.
- דברו עם השכנים בבניינים הסמוכים – צירוף עשוי לשנות את התמונה.
- בחרו עורך דין מטעם הדיירים לפני שמשווים יזמים.
- השוו הצעות בתהליך מסודר; ראו בחירת יזם לפינוי בינוי.
ערים סמוכות
גבעתיים גובלת בפינוי בינוי ברמת גן ובפינוי בינוי בתל אביב, ששם המדיניות וגודל המתחמים שונים.
רוצים לבדוק את הבניין שלכם בגבעתיים?
השאירו פרטים לבדיקת היתכנות ראשונית ללא עלות. נבדוק את המדיניות הידועה לרחוב ואת נתוני המגרש. המידע כאן כללי ואינו ייעוץ משפטי.
שאלות נפוצות
באילו שכונות בגבעתיים יש פינוי בינוי?
תוכניות התחדשות בגבעתיים מתייחסות בין היתר לשכונות בורוכוב, קריית יוסף ורוזנשטיין, וכן לשכונות ותיקות נוספות כמו שינקין, ארלוזורוב ובראשית. בחלק מהאזורים מתוכננת התחדשות מרקמית ובחלק פינוי בינוי במתחמים.
מה זה התחדשות מרקמית?
התחדשות מרקמית היא חידוש של בניינים בודדים או קבוצות קטנות של בניינים בגובה בינוני, תוך שמירה על אופי הרחוב. בגבעתיים, תוכנית שקודמה עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית משלבת התחדשות מרקמית במרכז השכונות ופינוי בינוי בשוליהן.
האם תמ"א 38 עדיין אפשרית בגבעתיים?
תמ"א 38 הסתיימה, ובגבעתיים כמו בערים אחרות עוברים למסלולים חלופיים ולתוכניות עירוניות. כדאי לבדוק מול מחלקת ההנדסה ועם עורך דין מה חל על הבניין שלכם.
למה פינוי בינוי בגבעתיים שונה מרמת גן?
גבעתיים קטנה וצפופה יותר, עם מגרשים קטנים יחסית ורחובות צרים. לכן העירייה נוטה לשלב בנייה בינונית ברוב השכונות ולרכז בנייה גבוהה יותר בצירים ובשוליים.
