מילון מונחים בפינוי בינוי והתחדשות עירונית
כל המושגים שתשמעו מיזמים, עורכי דין ושמאים – בהסבר קצר ופשוט. 50 מונחים.
בית משותף
נקרא גם: בית רשום כבית משותף
בניין עם שתי דירות או יותר, שנרשם בפנקס הבתים המשותפים, ושלכל דירה בו חלק ברכוש המשותף.
רוב הבניינים שנכנסים לפרויקט פינוי בינוי או התחדשות בניינית הם בתים משותפים. הרישום קובע מי הבעלים של כל דירה ומה חלקה ברכוש המשותף. נתונים אלה חשובים לחישוב הרוב הנדרש ולחלוקת התמורה. בבית שלא נרשם כבית משותף בודקים את הזכויות לפי מסמכים אחרים, וזה עלול להאריך את התהליך.
מה זה פינוי בינוי ←דוח אפס
נקרא גם: דו״ח אפס
דוח כלכלי שמכין שמאי לפני תחילת הבנייה ומפרט את עלויות הפרויקט, ההכנסות הצפויות והרווח היזמי.
הבנק המלווה דורש בדרך כלל דוח אפס כתנאי לליווי בנקאי. הדוח בודק אם הפרויקט מאוזן ומה המרווח שלו מפני שינויים במחירים ובעלויות. לדיירים כדאי שהשמאי או המפקח מטעמם יעיינו בדוח, כי הוא מלמד על איתנות הפרויקט.
תקן 21 ודוחות כדאיות ←דייר סרבן
נקרא גם: בעל דירה סרבן, סרבנות
בעל דירה שמסרב לחתום על עסקת פינוי בינוי אחרי שהושג הרוב המיוחס, ללא סיבה סבירה.
לפי חוק פינוי ובינוי, אחרי שהושג הרוב המיוחס יכולים בעלי הדירות לתבוע את מי שמסרב באופן בלתי סביר. בית המשפט רשאי לאשר את העסקה ולמנות מי שיחתום במקום הסרבן. החוק מכיר במצבים שבהם הסירוב סביר, למשל כשהעסקה אינה כדאית כלכלית, כשלא הוצעו דיור חלופי או ביטחונות ראויים, או בנסיבות אישיות מיוחדות.
המדריך לדייר סרבן ←דייר קשיש
נקרא גם: דייר מבוגר, בעל דירה קשיש
בחוק פינוי ובינוי: בעל דירה בן 70 ומעלה במועד חתימת העסקה הראשונה, הזכאי להגנות ולחלופות מיוחדות.
דייר בן 70 ומעלה שגר בדירה לא ייחשב סרבן בלתי סביר אם לא הוצעו לו חלופות מתאימות, כמו דיור מוגן, דירה קטנה יותר בתוספת כסף, או תמורה כספית לרכישת דירה. לבני 75 ומעלה, לחולים במחלה קשה ולמקבלי גמלת סיעוד החוק מוסיף חלופות נוספות. כדאי לבחון את החלופות עם עורך הדין של הדיירים ובני המשפחה.
דיירים מבוגרים בפינוי בינוי ←דירת תמורה
נקרא גם: דירה חדשה, דירה חלופית
הדירה החדשה שבעל דירה מקבל בפרויקט פינוי בינוי במקום דירתו הישנה.
בדרך כלל דירת התמורה גדולה מהדירה הישנה, ובשוק נהוגה תוספת של כ-12 מ״ר. לרוב היא כוללת גם מרפסת, חניה ומחסן. המפרט הטכני, המיקום בבניין והקומה נקבעים בהסכם, ולכן חשוב לבדוק אותם לפני החתימה.
כמה מקבלים בפינוי בינוי ←היטל השבחה
תשלום לרשות המקומית על עליית שווי מקרקעין בעקבות אישור תוכנית. בפינוי בינוי שיעור ברירת המחדל הוא 25%.
מאז חוק ההסדרים של 2021 שיעור ברירת המחדל בתוכניות פינוי בינוי הוא 25% במקום 50%. כל רשות מקומית רשאית לקבוע אזורים בשיעור 0%, 25% או 50% לתקופות של חמש שנים, ולכן השיעור משתנה מעיר לעיר. בדרך כלל היזם נושא בהיטל, וזה משפיע על הכדאיות ועל התמורה לדיירים.
היטל השבחה בהתחדשות עירונית ←היתר בנייה
נקרא גם: היתר
האישור של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה להתחיל בבנייה בפועל, בהתאם לתוכנית המאושרת.
בפינוי בינוי מגישים את הבקשה להיתר אחרי שהתב״ע אושרה, והשלב הזה לבדו נמשך לעיתים כמה שנים. ההיתר ניתן אחרי שמתקיימים תנאים כמו תשלום היטלים ואישורים של גורמים שונים. רק אחרי קבלת ההיתר, הליווי הבנקאי והערבויות, הדיירים מתפנים והבנייה מתחילה.
שלבי פינוי בינוי ←הכרזה מקדמית
נקרא גם: הכרזה מוקדמת
הכרזה בשלב מוקדם, שמסמנת מתחם כמועמד להתחדשות עירונית עוד לפני שהתכנון הבשיל.
הכרזה מקדמית מאפשרת להתחיל לקדם תכנון ולהיערך לפרויקט, אבל היא עדיין אינה ההכרזה המלאה על מתחם פינוי בינוי. התנאים וההשלכות שלה תלויים במסלול ובנהלים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. כדאי לבדוק מול הרשות או המנהלת העירונית מה מעמדו המדויק של המתחם.
הכרזה על מתחם ←הכרזה על מתחם
נקרא גם: מתחם מוכרז, הכרזת מתחם
הכרזה רשמית שמגדירה שטח כמתחם פינוי בינוי. במסלול מיסוי היא מקנה לפרויקט הטבות מס.
במסלול היזמים התנאים כוללים: תוכנית מפורטת שלפחות הופקדה ומאפשרת הריסה של 24 דירות קיימות לפחות (או 12 בשלב ראשון), בנייה של לפחות פי שניים מהדירות הקיימות ולא פחות מ-70 דירות, רוב מיוחס חתום והסכמה של הרשות המקומית. ההכרזה נחתמת בידי מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. היא אינה מוגבלת בזמן, אבל אפשר לבטל אותה, למשל אם הפרויקט אינו מתקדם.
הכרזה על מתחם ←הסכם מסגרת
נקרא גם: הסכם מקדים, הסכם עקרונות, מזכר הבנות
הסכם ראשוני בין הדיירים ליזם שקובע את עקרונות העסקה לפני שנחתם הסכם פינוי בינוי מלא.
הסכם מסגרת יכול לכלול בלעדיות ליזם, עקרונות לתמורה ולוחות זמנים. גם הסכם מקדים עלול לחייב את הדיירים, ולכן לא חותמים עליו בלי ייעוץ של עורך דין מטעם הדיירים. חשוב לקבוע בו מועדים ותנאי יציאה למקרה שהיזם אינו מתקדם.
הסכם פינוי בינוי ←הסכם פינוי בינוי
נקרא גם: הסכם התחדשות עירונית, הסכם עם היזם
החוזה המחייב בין בעלי הדירות ליזם, שמגדיר את התמורה, הערבויות, לוחות הזמנים וחובות הצדדים.
ההסכם כולל את פרטי דירת התמורה והמפרט, את סל הערבויות, את שכר הדירה, את התנאים המתלים ואת מנגנוני היציאה. לפי החוק, אם בתוך שנתיים מהחתימה הראשונה לא חתמו 50% מהבעלים, או בתוך ארבע שנים לא חתמו שלוש חמישיות, בעלי הדירות רשאים לבטל את ההתקשרות. כדאי שעורך דין מטעם הדיירים ינסח את ההסכם וינהל עליו משא ומתן.
הסכם פינוי בינוי ←הפקדה והתנגדויות
נקרא גם: הפקדת תוכנית, הגשת התנגדויות
השלב שבו תוכנית שאושרה להפקדה מתפרסמת לציבור, וכל מי שנפגע ממנה יכול להגיש התנגדות.
אחרי ההפקדה יש פרק זמן קבוע בחוק להגשת התנגדויות, ומוסד התכנון דן בהן לפני שהוא מחליט אם לאשר את התוכנית. בפינוי בינוי ההפקדה היא אבן דרך, בין היתר כי היא תנאי להכרזה על מתחם במסלול היזמים. גם דיירים במתחם יכולים להגיש התנגדות אם התוכנית פוגעת בהם.
שלבי פינוי בינוי ←התחדשות בניינית
נקרא גם: תוכנית התחדשות בניינית
התחדשות של בניין בודד, בחיזוק ותוספת או בהריסה ובנייה, לפי תוכנית מקומית שבאה במקום תמ״א 38.
התוכניות האלה נוצרו בעקבות תיקון 136 (חלופת שקד), והוועדות המקומיות מכינות ומאשרות אותן. כל עיר קובעת זכויות ותנאים משלה, ולכן מה שאפשר בעיר אחת לא בהכרח אפשר בעיר אחרת. אחרי פקיעת תמ״א 38 ב-18.5.2026 זהו המסלול העיקרי לפרויקטים ברמת הבניין הבודד.
מה בא אחרי תמ״א 38 ←התחדשות עירונית
שם כולל לפרויקטים שמחליפים או משדרגים בנייה ישנה בעיר, כמו פינוי בינוי והתחדשות בניינית.
המטרה היא להגדיל את היצע הדיור באזורים מבונים, לחזק מבנים ישנים ולשפר את התשתיות והמרחב הציבורי. הדיירים מקבלים דירה חדשה או משופרת, והיזם מממן את הפרויקט ממכירת דירות נוספות. הפרויקטים מתבצעים במסלולים שונים, שלכל אחד מהם כללים משלו.
מה זה התחדשות עירונית ←זכויות בנייה
נקרא גם: אחוזי בנייה
השטח וכמות היחידות שמותר לבנות במגרש לפי התוכניות החלות עליו.
זכויות הבנייה קובעות כמה דירות חדשות אפשר להקים במקום הבניין הקיים, ולכן הן לב הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. בהתחדשות עירונית מקבלים את הזכויות הנוספות בתוכנית חדשה (תב״ע) או בתוכנית התחדשות בניינית. בדיקת הזכויות היא אחד הצעדים הראשונים בבדיקת התאמה של בניין.
האם הבניין מתאים לפינוי בינוי ←חלופת שקד
נקרא גם: תיקון 136, תיקון 136 לחוק התכנון והבנייה
תיקון 136 לחוק התכנון והבנייה (2022), שמאפשר לוועדות המקומיות לאשר תוכניות התחדשות בניינית במקום תמ״א 38.
התיקון אושר ב-30.6.2022 ונועד להחליף את תמ״א 38. לפיו כל רשות מקומית מכינה תוכנית משלה לחיזוק או להריסה ובנייה מחדש של בניינים. בשונה מתמ״א 38, שהייתה פטורה מהיטל השבחה, בתוכניות אלה נגבה היטל השבחה בשיעורים מופחתים. חלופת שקד אינה תיקון 139, שהוא מסלול נפרד של תוכנית שמשמשת גם היתר.
סוף תמ״א 38 ומה בא במקומה ←יזם
נקרא גם: חברה יזמית, יזם התחדשות עירונית
החברה שמובילה את פרויקט ההתחדשות: מחתימה את הדיירים, מקדמת את התכנון, מממנת ובונה או מעסיקה קבלן.
היזם נושא בעלויות הפרויקט ומרוויח ממכירת הדירות הנוספות שנבנות. בחירת יזם היא ההחלטה החשובה ביותר של הדיירים, ובודקים בה ניסיון, איתנות פיננסית, פרויקטים שהושלמו וליווי בנקאי. מומלץ לבחור יזם בהליך תחרותי בליווי עורך דין ומפקח מטעם הדיירים.
איך לבחור יזם ←יחס המרה
נקרא גם: מכפיל, מכפיל דירות, מקדם הכפלה
היחס בין מספר הדירות החדשות שייבנו לבין מספר הדירות הקיימות במתחם.
ככל שהיחס גבוה יותר, יש ליזם יותר דירות למכירה לכיסוי העלויות. אין יחס קבוע: הוא תלוי בתוכנית, במיקום ובבדיקת הכדאיות לפי תקן 21. בתנאי ההכרזה על מתחם במסלול יזמים נדרשת לפחות הכפלה של מספר הדירות.
תקן 21 והכדאיות הכלכלית ←ליווי בנקאי
נקרא גם: ליווי פיננסי, ליווי סגור
הסדר שבו בנק או גוף פיננסי מממן את הפרויקט, מפקח על כספיו ומנפיק את הערבויות לדיירים.
בליווי בנקאי כספי הפרויקט מנוהלים בחשבון ייעודי, והבנק משחרר כסף לפי התקדמות הבנייה. דרך הליווי מונפקות בדרך כלל ערבות חוק מכר ושאר הערבויות. הסכם טוב קובע שהדיירים לא יפנו את דירותיהם לפני שהליווי והערבויות בתוקף.
ערבויות בפינוי בינוי ←מארגן דיירים
נקרא גם: מארגן
גורם שפועל להתארגנות הדיירים ולהחתמתם בשלב המוקדם של פרויקט התחדשות, לעיתים מטעם יזם.
לפני שמתקשרים עם מארגן כדאי לברר מי משלם לו, למי הוא מחויב ואם יש לו קשר ליזם מסוים. מומלץ שהדיירים יבחרו בעצמם נציגות ועורך דין לפני שהם מתחייבים כלפי מארגן או יזם.
ליווי דיירים ←מנהלת התחדשות עירונית
נקרא גם: מנהלת עירונית
יחידה עירונית, לרוב במימון משותף של הרשות המקומית והרשות הממשלתית, שמקדמת ומלווה פרויקטי התחדשות בעיר.
המנהלת משמשת גורם מתווך בין הדיירים, היזמים והעירייה, ונותנת מידע ולעיתים גם ליווי חברתי לדיירים. במסלול רשויות היא מעורבת לעיתים קרובות בקידום התכנון. כדאי לפנות אליה כדי לדעת מה מדיניות העירייה לגבי הבניין.
מה זה התחדשות עירונית ←מס רכישה
מס שמשולם על רכישת זכות במקרקעין. בפינוי בינוי הדייר בדרך כלל פטור ממנו על קבלת דירת התמורה.
הפטורים בפינוי בינוי מעוגנים בפרק חמישי 3 של חוק מיסוי מקרקעין. שירותי הבנייה שהיזם נותן לבעל הדירה פטורים בדרך כלל ממס רכישה. תנאי הפטור והיקפו תלויים בנסיבות, ולכן כדאי לבדוק אותם מול עורך דין או יועץ מס.
מיסוי בפינוי בינוי ←מס שבח
נקרא גם: מס שבח מקרקעין
מס על הרווח ממכירת זכות במקרקעין. בעל דירה שמוכר את זכויותיו בפינוי בינוי תמורת דירה חדשה פטור ממנו, עד תקרה.
הפטור חל על דירת תמורה עד תקרת שווי שנקבעה בחוק מיסוי מקרקעין. תמורה כספית פטורה ממס שבח בדירה אחת לבעלים בכל מתחם, ובדירות נוספות היא עשויה להתחייב במס. מי שמחזיק כמה דירות או מקבל כסף במקום דירה צריך לבדוק את מצבו עם יועץ מס.
מיסוי בפינוי בינוי ←מסלול מיסוי
נקרא גם: מסלול יזמים
מסלול הכרזה שבו הדיירים או היזם מבקשים להכריז על מתחם, וההכרזה מקנה לפרויקט את הטבות המס.
במסלול זה הייזום הוא פרטי, והבקשה מוגשת לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. התנאים כוללים תוכנית מפורטת שלפחות הופקדה, היקף מינימלי של דירות קיימות וחדשות, רוב מיוחס חתום והסכמה של הרשות המקומית. ההכרזה מסייעת בעיקר לקבלת הפטורים ממס.
מסלול מיסוי מול מסלול רשויות ←מפקח דיירים
נקרא גם: מפקח בנייה מטעם הדיירים, מפקח הנדסי
איש מקצוע הנדסי שמייצג את הדיירים ובודק את התכנון, המפרט והבנייה בפועל מול היזם.
המפקח בודק שהתוכניות והמפרט תואמים את ההסכם, ומלווה את הבנייה עד מסירת הדירות. לפי הנהוג בשוק היזם משלם את שכרו, אבל המפקח צריך להיות בלתי תלוי ולפעול רק לטובת הדיירים. את המפקח בוחרים הדיירים או נציגותם.
מפקח דיירים ←מתחם
נקרא גם: מתחם פינוי בינוי, מתחם התחדשות
השטח, בניין אחד או כמה בניינים, שעליו חל פרויקט פינוי בינוי ושנבחן כיחידה תכנונית אחת.
גבולות המתחם קובעים אילו בניינים ודירות נכללים בפרויקט ואיך מחשבים את הרוב המיוחס. מתחם יכול לקבל הכרזה רשמית מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. רשימת מתחמים מוכרזים מתפרסמת לפי ערים.
מתחמים מוכרזים לפי עיר ←נסח טאבו
נקרא גם: נסח רישום מקרקעין, נסח
מסמך רשמי מלשכת רישום המקרקעין שמציג את בעלי הזכויות בנכס, משכנתאות, הערות אזהרה ועיקולים.
לפני חתימה על הסכם פינוי בינוי, ובכל רכישה של דירה בבניין שמיועד להתחדשות, חשוב להוציא נסח עדכני. הנסח מראה מי חייב לחתום על ההסכם, אם יש שעבודים שיש להסדיר, ואם נרשמה הערת אזהרה לטובת יזם.
קניית דירה בפרויקט פינוי בינוי ←נציגות דיירים
נקרא גם: ועד דיירים, נציגות
קבוצה קטנה של בעלי דירות שנבחרה לייצג את כל הדיירים מול היזם, אנשי המקצוע והרשויות.
הנציגות מרכזת את בחירת עורך הדין, המפקח והיזם ומעבירה מידע לכל הדיירים. נציגות טובה פועלת בשקיפות, מתעדת החלטות ואינה מקבלת טובות הנאה מהיזם. כדאי לבחור אותה באסיפה מסודרת ולהגדיר בכתב את סמכויותיה.
המדריך לנציגות דיירים ←עורך דין דיירים
נקרא גם: עו״ד דיירים, עורך דין מטעם הדיירים
עורך דין בלתי תלוי שמייצג את בעלי הדירות במשא ומתן עם היזם ובניסוח הסכם הפינוי בינוי.
לפי הנהוג בשוק היזם משלם את שכרו, אבל הוא מחויב לדיירים בלבד, וזו התחייבות חוזית ולא חובה כללית בחוק. עורך הדין בודק את ההסכם, את הערבויות ואת המנגנונים שמגינים על הדיירים, ומלווה את הפרויקט עד רישום הדירות החדשות. כדאי לבחור אותו לפני שבוחרים יזם.
עורך דין דיירים ←עיבוי בנייה
נקרא גם: עיבוי, תוספת בנייה
הוספת יחידות דיור לבניין קיים, למשל קומות או אגפים חדשים, בלי להרוס אותו.
עיבוי היה הבסיס למסלול החיזוק של תמ״א 38, שבו הדיירים קיבלו חיזוק ושיפורים תמורת זכויות בנייה שניתנו ליזם. אחרי פקיעת תמ״א 38 אפשר לבצע עיבוי במסגרת תוכניות התחדשות בניינית או תוכניות מקומיות אחרות. בשונה מפינוי בינוי, הדיירים בדרך כלל ממשיכים לגור בבניין בזמן העבודות.
פינוי בינוי מול תמ״א 38 ←ערבות בדק
נקרא גם: ערבות טיב, ערבות אחריות
ערבות שהיזם מוסר לדיירים אחרי המסירה, להבטחת תיקון ליקויים בתקופת הבדק והאחריות.
אם היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירה או ברכוש המשותף, הדיירים יכולים לממש את הערבות. הסכום והמשך שלה נקבעים בהסכם. כדאי לוודא שהערבות צמודה למדד, כדי שלא תאבד מערכה.
ערבויות בפינוי בינוי ←ערבות חוק מכר
נקרא גם: ערבות בנקאית לפי חוק המכר
הערבות המרכזית לדייר: היא מבטיחה את שווי דירת התמורה אם היזם לא ישלים את הפרויקט.
הערבות ניתנת לרוב דרך הבנק המלווה, ובדרך כלל לפני שהדיירים מפנים את דירותיהם. בפינוי בינוי הערבויות הן ברובן התחייבות חוזית, ולכן חשוב לוודא שההסכם מחייב לתת אותן, ובאיזה סכום ובאיזה מועד. ערבות שאינה צמודה למדד עלולה לאבד חלק ניכר מערכה לאורך הפרויקט.
ערבויות בפינוי בינוי ←ערבות מס
ערבות שמגינה על הדייר אם יוטלו עליו מיסים, כמו מס שבח או מס רכישה, שהיזם התחייב לשאת בהם.
ההסכם בדרך כלל קובע שהיזם נושא במיסים שנובעים מהעסקה, מעבר לפטורים שבחוק. ערבות המס מבטיחה שהדייר לא יישא בחיוב כזה בעצמו אם היזם לא ישלם. כדאי לבדוק עם עורך הדין אילו מיסים היא מכסה.
ערבויות בפינוי בינוי ←ערבות רישום
ערבות שמבטיחה שהיזם ישלים את רישום הדירות החדשות בטאבו על שם הדיירים.
רישום הבית המשותף החדש יכול להימשך זמן רב אחרי המסירה. ערבות הרישום נותנת לדיירים אפשרות לממן את השלמת הרישום אם היזם לא יעשה זאת. היא חלק מסל הערבויות שנקבע בהסכם.
ערבויות בפינוי בינוי ←ערבות שכירות
נקרא גם: ערבות דמי שכירות
ערבות שמבטיחה שהדיירים יקבלו דמי שכירות לדירה חלופית לאורך כל תקופת הבנייה.
בפינוי בינוי היזם משלם לדיירים שכר דירה מהפינוי ועד מסירת הדירה החדשה, ובדרך כלל גם את עלות ההובלות. אם היזם מפסיק לשלם, ערבות השכירות מבטיחה שהתשלומים ימשיכו. חשוב שהערבות תכסה גם עיכובים אפשריים בבנייה.
שכר דירה בפינוי בינוי ←פינוי בינוי
נקרא גם: פינוי-בינוי, הריסה ובנייה
מסלול התחדשות עירונית שבו הורסים בניין ישן או כמה בניינים ובונים במקומם בניינים חדשים עם יותר דירות.
הדיירים מפנים את דירותיהם בזמן הבנייה, מקבלים שכר דירה, ובסוף מקבלים דירה חדשה ולרוב גדולה יותר. היזם מממן את הפרויקט ממכירת הדירות הנוספות. מתחילת הדרך ועד הסוף התהליך נמשך בדרך כלל 10 עד 15 שנים, ומתוכן הבנייה עצמה כ-3 עד 4 שנים.
מה זה פינוי בינוי ←צו הכרזה
נקרא גם: הכרזה רשמית
ההחלטה הרשמית שבה מוכרז מתחם כמתחם פינוי בינוי. היא נחתמת בידי מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
עד התוכנית הכלכלית של 2021 שר הבינוי והשיכון חתם על ההכרזות, ומאז הסמכות עברה למנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. ההכרזה אינה מוגבלת בזמן, אבל המנהל רשאי לבטל אותה, למשל אם הפרויקט אינו מתקדם או אם נמסר מידע שגוי. ההכרזה מעגנת את מעמד המתחם ואת הזכאות להטבות.
הכרזה על מתחם ←קבלן ביצוע
נקרא גם: קבלן מבצע, קבלן ראשי
החברה שבונה את הפרויקט בפועל. לפעמים זה היזם עצמו ולפעמים קבלן שהיזם שוכר.
איכות הבנייה ועמידה בלוחות הזמנים תלויות במידה רבה בקבלן הביצוע. כדאי לבדוק את סיווגו בפנקס הקבלנים, את ניסיונו בבנייה רוויה ואת הפרויקטים שהשלים. ההסכם עם הדיירים צריך לקבוע מי יכול לשמש קבלן ביצוע ובאילו תנאים מותר להחליף אותו.
קבלן ביצוע לפינוי בינוי ←קומבינציה
נקרא גם: עסקת קומבינציה, עסקת תמורות
עסקה שבה בעל קרקע או דירות מעביר זכויות ליזם ומקבל בתמורה דירות חדשות במקום כסף.
פינוי בינוי הוא סוג של עסקת קומבינציה: הדיירים מעבירים את זכויותיהם במגרש ומקבלים דירות חדשות בבניין שייבנה. ההבדל העיקרי הוא שבפינוי בינוי יש דיירים רבים, וחלים עליו הסדרי רוב, הגנות וחוקי מיסוי ייעודיים. בכל עסקה כזאת נדרשים ערבויות וליווי משפטי.
עסקת קומבינציה ←רוב מיוחס
נקרא גם: רוב דרוש, רוב בעלי הדירות
הרוב הנדרש בחוק פינוי ובינוי: שני שלישים מבעלי הדירות במתחם, ושלוש חמישיות בכל בניין שמחזיקות ביותר ממחצית הרכוש המשותף.
עד 2021 נדרש רוב של 80%, והוא הופחת לשני שלישים בחוק ההסדרים. רק אחרי שמושג הרוב המיוחס אפשר לתבוע דייר שמסרב באופן בלתי סביר. בבניין של 4 או 5 דירות נדרשת חתימה של בעלי 3 דירות לפחות, ויותר משני בעלי דירות.
כמה דיירים צריך לפינוי בינוי ←רכוש משותף
חלקי הבית המשותף שאינם שייכים לדירה מסוימת, כמו הגג, חדר המדרגות, החצר והמקלט.
לכל דירה יש חלק יחסי ברכוש המשותף, שנרשם בטאבו. בחישוב הרוב המיוחס בכל בניין, החותמים צריכים להחזיק יותר ממחצית הרכוש המשותף. הצמדות של חלקים מהרכוש המשותף, כמו גג או חצר, עשויות להשפיע על התמורה שמקבל בעל הדירה.
הרוב הנדרש בפינוי בינוי ←שמאי
נקרא גם: שמאי מקרקעין, שמאי מטעם הדיירים
שמאי מקרקעין מוסמך שמעריך שווי נכסים ובודק את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
בפינוי בינוי השמאי מכין או בודק את דוח הכדאיות לפי תקן 21, ומעריך את שווי הדירות הקיימות והחדשות. שמאי מטעם הדיירים בודק שהתמורה הוגנת ושהמספרים של היזם סבירים. שמאי מכין גם את דוח האפס שהבנק המלווה דורש.
תקן 21 ←תב״ע
נקרא גם: תוכנית בניין עיר, תוכנית מפורטת
תוכנית שקובעת מה מותר לבנות בשטח מסוים: ייעודי קרקע, זכויות בנייה, גובה ומספר יחידות.
רוב פרויקטי הפינוי בינוי דורשים תב״ע חדשה שמגדילה את זכויות הבנייה במתחם. התוכנית עוברת הליך של הכנה, הפקדה, התנגדויות ואישור במוסדות התכנון. רק אחרי שהיא מאושרת אפשר להגיש בקשה להיתר בנייה, אלא אם מדובר בתוכנית פלוס היתר.
שלבי פינוי בינוי ←תוכנית פלוס היתר
נקרא גם: תיקון 139, תוכנית שהיא גם היתר
מסלול לפי תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, שבו אישור התוכנית משמש גם היתר בנייה.
המסלול נועד לקצר את משך הפרויקט, כי הוא מאחד את שלב אישור התב״ע ואת שלב הוצאת ההיתר. הוא תיקון נפרד מחלופת שקד, שהיא תיקון 136, אף ששניהם נזכרים לעיתים יחד. התכנון בו מפורט יותר כבר בשלב התוכנית.
שלבי פינוי בינוי ←תמ״א 38
נקרא גם: תוכנית מתאר ארצית 38, תמ״א 38/1, תמ״א 38/2
תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה תמורת זכויות בנייה. היא פקעה סופית בכל הארץ ב-18.5.2026.
התוכנית כללה שני מסלולים: חיזוק ותוספת בנייה (38/1), והריסה ובנייה מחדש (38/2). חלק מהערים, כמו תל אביב, בת ים, בני ברק ונתניה, הפסיקו אותה מוקדם יותר. פרויקטים שקיבלו היתר ממשיכים, ואת מקומה תופסות תוכניות התחדשות בניינית לפי חלופת שקד.
סוף תמ״א 38 ←תמורה
נקרא גם: תמורה לדיירים, סל תמורה
כל מה שבעל הדירה מקבל מהיזם: דירה חדשה, תוספת שטח, מרפסת, חניה, מחסן ותשלומים נלווים.
בשוק נהוגה תוספת של כ-12 מ״ר לדירה, בהתאם להנחיות הרשות ולתקן 21, ובדירות קטנות מאוד התוספת עשויה להיות גדולה יותר. בנוסף היזם משלם בדרך כלל שכר דירה, הובלות ושכר אנשי המקצוע של הדיירים. גובה התמורה תלוי בכדאיות הפרויקט ואינו אחיד בכל מקום.
כמה מקבלים בפינוי בינוי ←תנאי מתלה
נקרא גם: תנאים מתלים
תנאי בהסכם שרק אחרי שהוא מתקיים ההסכם נכנס לתוקף, למשל השגת רוב חתימות או אישור תוכנית.
בהסכמי פינוי בינוי נהוגים תנאים מתלים כמו חתימת שיעור מסוים מהדיירים, אישור תב״ע או קבלת ליווי בנקאי, לצד מועד אחרון לקיומם. אם התנאים לא מתקיימים עד המועד, אפשר לבטל את ההסכם. חשוב לקבוע לוחות זמנים כדי שהבניין לא יישאר תקוע עם יזם שאינו מתקדם.
הסכם פינוי בינוי ←תקן 21
נקרא גם: תקן שמאות 21
תקן שמאי שקובע איך בודקים את הכדאיות הכלכלית של תוכנית פינוי בינוי, כולל רווח יזמי מינימלי של כ-20%.
התקן פורסם לראשונה ב-2012 ועודכן בשנים 2021 ו-2022. לפי הנוסח המעודכן, הרווח היזמי אינו קבוע: הוא מתחיל בכ-20% ומשתנה לפי מיקום וזמן. התקן קובע גם מדרגות של תוספת שטח לדיירים (0, 12 או 25 מ״ר). זהו תקן מקצועי מנחה ולא חקיקה.
תקן 21 ←
רוצים לדעת אם לבניין שלכם יש פוטנציאל?
לבדיקה חינם ←