מיסוי בפינוי בינוי: מס שבח, מס רכישה ומה באמת פטור

מיסוי בפינוי בינוי מוסדר בעיקר בפרק ייעודי בחוק מיסוי מקרקעין (פרק חמישי 3). בשורה התחתונה: ברוב המקרים בעל דירה שמוכר ליזם את זכויותיו ומקבל דירה חדשה פטור ממס שבח, ואינו משלם מס רכישה על הדירה החדשה – בתנאי שהתמורה אינה עולה על "תקרת השווי" ושמתקיימים תנאי החוק, ביניהם שהמתחם הוכרז כמתחם פינוי ובינוי.

זה נשמע פשוט, אבל יש לא מעט "אותיות קטנות": שתי דירות בבניין, דירות גדולות במיוחד, תמורה כספית, דיירים מבוגרים ומשקיעים. המדריך הזה מסביר את העקרונות הכלליים כדי שתדעו אילו שאלות לשאול.

חשוב: זהו מידע כללי בלבד ואינו ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. דיני המס מורכבים ומשתנים מעת לעת, והתוצאה תלויה בנסיבות שלכם. לפני חתימה ודיווח יש להתייעץ עם רואה חשבון או עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין.

למה בכלל יש מס בפינוי בינוי?

מבחינת דיני המס, עסקת פינוי בינוי היא עסקת מכר: אתם מוכרים ליזם את הזכויות שלכם בדירה הישנה ובקרקע, ובתמורה מקבלים שירותי בנייה – דירה חדשה, ולפעמים גם תמורה נוספת. ללא הוראות מיוחדות, עסקה כזו הייתה עלולה לחייב במס שבח (על השבח בדירה) ובמס רכישה (על הדירה החדשה). המחוקק קבע פטורים כדי לעודד התחדשות עירונית.

פטור ממס שבח בפינוי בינוי

התנאים העיקריים

לפי סעיף 49כב לחוק מיסוי מקרקעין, בעל דירה במתחם פינוי ובינוי יהיה פטור ממס שבח, בין היתר כאשר:

1. הוא מוכר ליזם את כל זכויותיו ביחידת המגורים.
2. התמורה היא זכות ביחידת מגורים חלופית אחת (ולעיתים תמורה כספית נוספת).
3. שווי התמורה אינו עולה על תקרת השווי שקבועה בחוק.
4. המתחם עומד בהגדרת "מתחם פינוי ובינוי" לפי החוק – בדרך כלל מתחם שהוכרז. על כך במאמר הכרזה על מתחם פינוי בינוי.

מה נחשב תמורה?

התמורה אינה רק הדירה החדשה. לצורך בדיקת התקרה נכללים בדרך כלל גם:

• הדירה החדשה (לפי שוויה).
• שכר הדירה שהיזם משלם בתקופת הבנייה.
• הוצאות הובלה ותשלומים נוספים.
• תמורה כספית, אם יש.

תקרת השווי

תקרת השווי היא הרכיב הטכני החשוב ביותר. החוק קובע כמה חלופות לחישוב, וההגבלה היא על שווי הדירה החלופית והתמורה הנוספת. אחת החלופות שנוספו בתיקון לחוק היא שווי של יחידת מגורים במתחם עצמו, בשטח של עד 150% משטח הדירה הנמכרת ולא יותר מ-200 מ"ר. בפועל, רוב הדיירים בפרויקטים טיפוסיים נמצאים מתחת לתקרה, אבל בעלי דירות גדולות, דירות גן או דירות גג עם זכויות מיוחדות עלולים להתקרב אליה – ראו דירת גג ודירת קרקע בפינוי בינוי.

מה קורה מעל התקרה? במקרים כאלה ייתכן חיוב במס שבח על החלק העודף. יש לבדוק זאת מראש, כי תמורה "נדיבה" מדי עשויה להגיע עם חבות מס.

דירה אחת בלבד

הפטור ניתן ליחידת מגורים אחת במתחם. אם יש לכם שתי דירות באותו מתחם, על הדירה השנייה עשוי לחול מס, אלא אם יש פטור אחר. לעומת זאת, נכס שאינו דירת מגורים (כמו חנות) נבחן לפי הוראה נפרדת ועשוי לקבל פטור משלו.

מס רכישה בפינוי בינוי

הדיירים

ככלל, הדייר שמקבל את הדירה החלופית אינו משלם מס רכישה על קבלתה, בכפוף לתנאי החוק ולתקרות. זו אחת ההטבות המשמעותיות, שכן מס רכישה על דירה חדשה יכול להיות סכום גבוה – במיוחד למי שכבר מחזיק בדירה נוספת.

היזם

היזם רוכש מכם זכויות במקרקעין ולכן חב במס רכישה לפי הכללים החלים עליו. החוק כולל הקלות גם ליזם בפרויקטים שעומדים בתנאים, וזו אחת הסיבות שההכרזה על המתחם חשובה כל כך מבחינה כלכלית לפרויקט.

מה עוד חשוב לדעת: מע"מ והיטל השבחה

כלל חשוב: בהסכם עם היזם צריך להיות סעיף שקובע במפורש מי נושא בכל מס והיטל, ושהיזם מתחייב לשאת בכל מס שנובע מהעסקה מעבר למה שהדייר היה משלם בלעדיה. זה נושא מרכזי בבדיקת הסכם פינוי בינוי.

מקרים מיוחדים

דיירים מבוגרים שמעדיפים כסף

הפטור הבסיסי מותנה בקבלת דירה. תיקון לחוק הוסיף חריג לבעלי דירות שהגיעו לגיל 60 (הם או בני זוגם) או שזקוקים לשירותים סיעודיים: בתנאים מסוימים הם יכולים לקבל פטור גם על תמורה כספית בלבד, למשל כשהם רוכשים זכות בדיור מוגן בסמוך למכירה. עוד על האפשרויות במאמר דיירים מבוגרים בפינוי בינוי.

משקיעים ובעלי כמה דירות

משקיעים שרכשו דירה בבניין שמיועד להתחדשות צריכים לבדוק היטב את המיסוי, כולל מס הרכישה ששילמו ברכישה המקורית ומה יקרה במכירה עתידית של הדירה החדשה. ראו קניית דירה בפינוי בינוי כהשקעה.

דירה שהתקבלה בירושה

דירות שהתקבלו בירושה נבחנות לעיתים לפי כללים מיוחדים, ורשות המסים פרסמה עמדות בנושא. זה מקרה מובהק שבו כדאי ייעוץ פרטני.

מכירת הדירה לפני סיום הפרויקט

אם תמכרו את הזכויות שלכם לצד שלישי לפני שהפרויקט הושלם, זו עסקה נפרדת שממוסה לפי הכללים הרגילים, והפטור של פרק הפינוי בינוי לא בהכרח יחול עליה.

מסלול המיסוי ומסלול הרשויות

מבחינת הדיירים, "מסלול מיסוי" הוא בעיקר מסלול שבו יזם פרטי מקדם את התכנון והמתחם מוכרז כדי ליהנות מההטבות. בשני המסלולים הדיירים יכולים ליהנות מהפטורים, בכפוף לתנאים. להסבר מלא: מסלול רשויות מול מסלול מיסוי.

מי מדווח לרשות המסים?

עסקת פינוי בינוי מחייבת דיווח לרשות המסים, כמו כל עסקת מקרקעין. בפועל, ברוב הפרויקטים עורכי הדין מטעם היזם ומטעם הדיירים מתאמים את הדיווחים, ולעיתים מבקשים מראש החלטת מיסוי (Pre-Ruling) מרשות המסים, שקובעת איך יתייחסו לעסקה. החלטה כזו נותנת ודאות לכל הצדדים, במיוחד בפרויקטים גדולים או כשיש מקרים חריגים.

כדאי לוודא ש:

1. הדיווח מוגש במועד – איחור עלול לגרור קנסות.
2. השומה נבדקת מטעמכם – לא רק על ידי היזם.
3. יש לכם עותק מכל המסמכים – תצטרכו אותם גם במכירה עתידית של הדירה החדשה.

מיסוי במכירה עתידית של הדירה החדשה

שאלה שהרבה דיירים לא חושבים עליה: מה יקרה כשתרצו למכור את הדירה החדשה, בעוד שנים? החוק כולל הוראות לגבי אופן חישוב המס במקרה כזה, ויש לכך השלכות על שווי הרכישה ויום הרכישה שייקבעו לדירה החדשה. אם אתם מתכננים למכור, להוריש או להעביר את הדירה, כדאי לתכנן את זה מראש עם רואה חשבון.

דוגמה להמחשה

נניח שבבעלותכם דירת 3 חדרים בבניין ישן, ובתמורה תקבלו דירת 4 חדרים חדשה עם מרפסת וחניה, ושכר דירה לתקופת הבנייה. אם זו דירתכם היחידה במתחם, המתחם מוכרז ושווי התמורה הכוללת (הדירה החדשה ושכר הדירה) נמוך מתקרת השווי – בדרך כלל לא תשלמו מס שבח ולא מס רכישה בגין העסקה. אם יש לכם שתי דירות באותו בניין, המצב של הדירה השנייה עשוי להיות שונה. הדוגמה להמחשה בלבד, וכל מקרה נבחן לגופו.

צ'ק ליסט מיסוי לפני חתימה

• האם המתחם הוכרז, או שההסכם מתנה את העסקה בהכרזה?
• האם שווי התמורה הצפויה (כולל שכר דירה) נמוך מתקרת השווי?
• האם יש לכם יותר מדירה אחת במתחם?
• האם בהסכם יש סעיף "שיפוי מס" שמטיל על היזם כל מס עודף?
• מי מגיש את הדיווח לרשות המסים, ומי בודק אותו מטעמכם?
• האם יש צורך באישור מקדמי (החלטת מיסוי) מרשות המסים?

כדי לקבל מושג ראשוני על התמורה ועל שווי הדירה החדשה, השתמשו במחשבון התמורה בפינוי בינוי ובמחשבון עליית ערך הדירה.

רוצים להבין את התמונה בבניין שלכם?

המיסוי הוא לא סיבה לחשוש מפינוי בינוי, אבל הוא סיבה לבדוק את ההסכם היטב. צרו איתנו קשר ונעזור לכם להבין אילו שאלות כדאי להפנות לרואה החשבון ולעורך הדין שמלווים אתכם.