שכר דירה בזמן פינוי בינוי: כמה מקבלים, לכמה זמן ומה עם המס

שכר דירה בפינוי בינוי הוא התשלום החודשי שהיזם משלם לבעלי הדירות מיום שהם מפנים את הדירה הישנה ועד שהם מקבלים את הדירה החדשה, כדי שיוכלו לשכור דירה חלופית. הסכום נקבע בהסכם, בדרך כלל לפי שכר דירה של דירה דומה באזור, ומגובה בערבות שכירות.

התקופה הזו נמשכת לרוב כמה שנים – משלב ההריסה ועד האכלוס – ולכן כל פרט בסעיף השכירות בהסכם משפיע ישירות על איכות החיים שלכם. במאמר הזה נעבור על הסכום, משך התשלום, הובלות, עיכובים ומיסוי.

איך נקבע גובה שכר הדירה בפינוי בינוי?

אין סכום אחיד בחוק. שכר הדירה הוא חלק מהמשא ומתן על הסכם הפינוי בינוי, ובדרך כלל נקבע לפי אחת מהשיטות הבאות:

הצמדה ועדכון

שכר הדירה בשוק עולה עם השנים. כדאי לוודא שבהסכם יש:

• הצמדה למדד (לרוב מדד המחירים לצרכן).
• מנגנון עדכון – למשל שמאות חוזרת אם הבנייה נמשכת מעבר לתקופה מסוימת.

מה עוד נכלל?

שכר הדירה החודשי הוא לא הכל. בהסכמים רבים נקבעים גם:

• הוצאות הובלה – פעמיים: מהדירה הישנה לחלופית, ומהחלופית לדירה החדשה.
• תשלום מראש – לרוב כמה חודשים או שנה מראש, כדי שתוכלו לחתום על חוזה שכירות.
• הוצאות נלוות – לעיתים החזר על עלויות כמו ניתוק וחיבור תשתיות, או תוספת לדיירים עם צרכים מיוחדים.

לכמה זמן משלמים שכר דירה?

שכר הדירה משולם בדרך כלל מיום מסירת החזקה בדירה הישנה ועד מסירת הדירה החדשה. משך הבנייה בפינוי בינוי הוא לרוב כמה שנים, תלוי בגודל הפרויקט ובמורכבותו. להבנת כל הלוחות, קראו את כמה זמן לוקח פינוי בינוי.

שימו לב לנקודות הבאות בהסכם:

1. מועד התחלה – שכר הדירה צריך להתחיל לא יאוחר מיום הפינוי. אם אתם צריכים לחתום על חוזה שכירות לפני כן, דרשו תשלום מקדים.
2. מועד סיום – עד מסירה בפועל, ולא עד "מועד מסירה משוער". חלק מההסכמים מוסיפים חודש-חודשיים אחרי המסירה לצורך מעבר והתארגנות.
3. עיכובים – היזם ממשיך לשלם כל עוד הדירה לא נמסרה, ובנוסף יכול להיקבע פיצוי על איחור.

טבלת נושאים לבדיקה בסעיף השכירות

ערבות שכירות – ההגנה אם היזם מפסיק לשלם

מה קורה אם אחרי שנתיים של בנייה היזם נקלע לקשיים ומפסיק לשלם? כאן נכנסת ערבות השכירות, שהיזם מפקיד בדרך כלל לפני הפינוי. היא מבטיחה שתמשיכו לקבל שכר דירה לתקופה מסוימת גם אם היזם לא משלם. פירוט מלא על כל סוגי הביטחונות תמצאו במדריך ערבויות בפינוי בינוי.

מיסוי שכר הדירה בפינוי בינוי

זו שאלה נפוצה במיוחד בקרב בעלי דירות להשקעה. לפי עמדת רשות המסים, תשלומי שכר הדירה שהיזם משלם לבעל דירה בפרויקט פינוי בינוי, כנגד פינוי דירתו ולתקופה המוגדרת בחוק מיסוי מקרקעין, אינם נחשבים הכנסה חייבת במס הכנסה – וזאת גם אם הדירה הישנה הייתה מושכרת לצד שלישי ולא שימשה למגורי הבעלים.

עם זאת:

• התשלומים נחשבים חלק מהתמורה בעסקה עם היזם, ולכן נכללים בבדיקת תקרת השווי לפטור ממס שבח.
• יש תנאים לגבי התקופה שבגינה התשלום פטור.
• אם אתם משכירים את הדירה הישנה, ההכנסה משוכר היא עניין נפרד עד מועד הפינוי.

להרחבה על הפטורים, תקרות השווי והמקרים שבהם עשוי להיווצר חיוב, ראו את המדריך מיסוי בפינוי בינוי.

דיירים שגרים בדירה לעומת משקיעים

אם אתם בעלי דירה להשקעה, שווה לקרוא גם את קניית דירה בפינוי בינוי כהשקעה.

טיפים מעשיים לתקופת הדירה החלופית

• התחילו לחפש מוקדם – כשבניין שלם מתפנה בבת אחת, הביקוש לדירות בשכונה קופץ.
• חוזה שכירות גמיש – נסו לכלול אופציה להארכה, כי מועד המסירה עלול לזוז.
• שמרו קבלות – על הובלות והוצאות שהיזם מחזיר.
• עדכנו כתובת – ברשויות, בבנק ובקופת החולים, ושמרו על קשר עם הנציגות.

מה קורה עם הארנונה, החשבונות והדואר?

בתקופת הדירה החלופית אתם משלמים ארנונה, חשמל, מים וגז בדירה השכורה כמו כל שוכר. הדירה הישנה, לאחר הפינוי, עוברת לאחריות היזם, ובדרך כלל הוא מטפל בניתוק התשתיות ובהסדרת הארנונה על הבניין הריק. כדאי לוודא שבהסכם כתוב במפורש שמיום מסירת החזקה אינכם אחראים לשום תשלום בגין הדירה הישנה, ולשמור אישור בכתב על מסירת המפתח.

דירה חלופית במקום תשלום

בפרויקטים גדולים שנבנים בשלבים, היזם מציע לפעמים מסלול של "מעבר ישיר": חלק מהדיירים עוברים לבניין שכבר נבנה במתחם, והבניין שלהם נהרס רק אחר כך. היתרון הוא מעבר אחד בלבד, בלי שנים של דירה שכורה. החיסרון הוא שבחירת הדירה עשויה להיות מוגבלת. אם זו האפשרות בפרויקט שלכם, בדקו איך נקבע מי עובר ראשון, מה קורה אם יש עיכוב בשלב הראשון, והאם מי שממתין מקבל שכר דירה או פיצוי אחר.

שאלות נפוצות של דיירים על שכר הדירה

"מה אם שכר הדירה בשוק עלה מאוד?" – אם אין בהסכם מנגנון עדכון, תישארו עם הסכום המקורי בתוספת ההצמדה בלבד. לכן כדאי לדרוש שמאות חוזרת אחרי תקופה מסוימת.

"אפשר לקבל את כל הסכום מראש?" – זה פחות מקובל, אבל לעיתים מוסכם על תשלום לשנה מראש. זה נוח ומפחית סיכון.

"מה אם אני רוצה לגור אצל משפחה ולא לשכור?" – שכר הדירה הוא בדרך כלל סכום קבוע שמשולם לכם, ואתם לא חייבים להציג חוזה שכירות, אלא אם ההסכם קובע אחרת.

בעלי דירות שגרים בחו"ל או יורשים

כשהדירה בבעלות כמה יורשים או בעלים שגר בחו"ל, שכר הדירה משולם בדרך כלל לבעלים הרשומים לפי חלקם, או לחשבון שמוסכם ביניהם. במקרים כאלה חשוב להסדיר מראש ייפוי כוח, חשבון בנק מוסכם ואופן חלוקה – כדי שהתשלומים לא יתעכבו בגלל מחלוקות. אם הדירה מושכרת לשוכר שאינו הבעלים, השוכר אינו זכאי לשכר הדירה מהיזם; ההתקשרות היא בין היזם לבעלים, והבעלים צריך לתאם את סיום השכירות עם השוכר שלו.

חשוב גם לזכור שתשלומי השכירות מופיעים בדיווח לרשות המסים כחלק מהתמורה, ולכן כדאי לשמור את כל האסמכתאות על התשלומים שהתקבלו לאורך השנים.

אם אתם מקבלים שכר דירה בעבור כמה בעלים משותפים, בקשו שהיזם יפצל את התשלום לחשבונות נפרדים לפי חלקי הבעלות, כדי למנוע מחלוקות ולפשט את הדיווח לכל אחד מהבעלים.

איך להעריך את התמורה הכוללת?

שכר הדירה הוא רכיב אחד בתמורה. כדי לראות את התמונה המלאה – תוספת המ"ר, מרפסת, חניה ושווי הדירה החדשה – אפשר להיעזר במחשבון התמורה בפינוי בינוי ובמחשבון עליית ערך הדירה.

הבהרה: המידע במאמר הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי. כללי המס עשויים להשתנות ותלויים בנסיבות, ולכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין ורואה חשבון לפני קבלת החלטות.

רוצים לבדוק את סעיף השכירות בהסכם שלכם?

אם קיבלתם הצעה מיזם ואתם רוצים לדעת אם שכר הדירה המוצע סביר, השאירו פרטים ונחזור אליכם. שיחה קצרה יכולה לעזור לכם לדעת מה לבקש.