פינוי בינוי בקריות: כל עירייה וגישה משלה
הקריות הן כמה רשויות נפרדות, לכל אחת מדיניות משלה. הנה איפה פינוי בינוי רלוונטי בכל אחת, למה המיגון מרכזי ומה חשוב לבדוק.
עודכן:
פינוי בינוי בקריות הוא לא נושא אחד אלא כמה: קריית ים, קריית מוצקין, קריית ביאליק וקריית אתא הן רשויות נפרדות, לכל אחת ועדה מקומית ומדיניות משלה. המשותף להן הוא שכונות שיכון ותיקות רבות משנות ה-50 עד ה-70, מחירי דירות נמוכים יחסית למרכז, וצורך ממשי במיגון, שהפך את ההתחדשות העירונית בקריות לנושא בוער.
פינוי בינוי בכל אחת מהקריות
קריית ים
קריית ים נחשבת לחלוצה בהתחדשות עירונית בקריות. יש בה שכונות שיכון רבות, חלקן עם בניינים ארוכים ונמוכים ובחלקן בנייה צפופה. בשכונות העיר קודמו לאורך השנים מתחמים רבים, והיא מוכרת ליזמים הפועלים בצפון.
קריית ביאליק
קריית ביאליק הודיעה שתתמקד בהתחדשות עירונית במקום בתכנון שכונות חדשות, ומתכננת אלפי דירות בפרויקטים של התחדשות. אחד הפרויקטים הבולטים הוא בשכונת צור שלום, שבה מתוכננת החלפה של בניינים ישנים רבים בבנייה חדשה.
קריית מוצקין
עיר עם מרכז ותיק ושכונות של בנייני רכבת. ההתחדשות מתקדמת בעיקר במתחמים נקודתיים, עם עניין הולך וגובר של יזמים.
קריית אתא
העיר הגדולה בקריות מבחינת שטח, עם שכונות ותיקות רבות ובנייה מגוונת. בחלק מהשכונות מקודמים מתחמי פינוי בינוי.
קריית חיים וקריית שמואל
אלה שכונות בתוך העיר חיפה, ולכן המדיניות שחלה עליהן היא של חיפה. ראו פינוי בינוי בחיפה.
מיגון: השיקול המרכזי בקריות
בבניינים שנבנו לפני שנות ה-90 אין בדרך כלל ממ"ד. בקריות, שספגו ירי בתקופות לחימה, זה שיקול שמעסיק תושבים רבים. פינוי בינוי מאפשר לקבל דירה חדשה עם ממ"ד, לצד מעלית, חניה ובנייה לפי תקנים עדכניים. כשבוחנים את האפשרויות, כדאי לשאול כמה זמן ייקח עד שתהיה דירה ממוגנת בפועל בכל מסלול. השוואה בפינוי בינוי או תמ"א 38.
מה חשוב לבדוק בפינוי בינוי בקריות?
| נושא | למה זה חשוב |
|---|---|
| איזו רשות | לכל קריה ועדה מקומית ומדיניות שונה |
| יחס המרה | מחירים נמוכים יחסית מחייבים יותר דירות |
| גובה הבנייה | תוכניות רבות כוללות בניינים גבוהים |
| איתנות היזם | במרווח צר, חשוב יזם עם גב פיננסי |
| דמי ניהול | במגדלים, עלויות האחזקה גבוהות יותר |
שיקולים לבעלי דירות בקריות
- יחס המרה ותמורה. כיוון ראשוני במחשבון יחידות דיור ויחס המרה ובמחשבון תמורה בפינוי בינוי.
- ערבויות. אל תוותרו על בטוחות; ראו ערבויות בפינוי בינוי.
- דיירים מבוגרים. בשכונות הוותיקות בקריות גרים בעלי דירות רבים בגיל מבוגר; ראו דיירים מבוגרים בפינוי בינוי.
- רוב דיירים. לצורך תביעה נגד דייר סרבן נדרשות שני שלישים מהדירות במתחם, לפחות שלוש חמישיות בכל בניין ויותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בניין. בדקו במחשבון רוב דיירים.
בניין בודד בקריות
מאז שתמ"א 38 פקעה בשלבים והוחלפה במדיניות מקומית לפי תיקון 139 (חלופת שקד), בניין בודד צריך לבדוק מה מאפשרת הרשות שלו. בערים שבהן המרווח הכלכלי צר, בניין בודד מתקשה לעיתים להיות כלכלי, ולכן צירוף לבניינים שכנים הוא לרוב הכיוון הנכון.
פינוי בינוי בקריות: תהליך מומלץ
- בררו לאיזו רשות שייך הבניין – ומה המדיניות שלה להתחדשות עירונית.
- בדקו אם יש תוכנית או מתחם מוכרז באזור.
- התארגנו עם השכנים – במתחם כולו, לא רק בבניין.
- בחרו עורך דין ומפקח מטעם הדיירים; ראו ליווי דיירים בפינוי בינוי.
- השוו כמה יזמים – לפי איתנות, ערבויות, מפרט ומיגון.
פינוי בינוי בקריות יכול לתת לבעלי דירות גם דירה חדשה וגם דירה ממוגנת. מכיוון שהכלכליות צרה יותר מאשר במרכז, חשוב במיוחד לבחור יזם שיכול להשלים את הפרויקט ולא רק להציג הדמיות.
ערים סמוכות
הקריות גובלות בפינוי בינוי בחיפה, ובצפון יש קרבה לפינוי בינוי בעכו.
רוצים לבדוק את הבניין שלכם בקריות?
צרו קשר לבדיקת היתכנות ראשונית ללא עלות. נבדוק מה המדיניות של הרשות הרלוונטית ומה נתוני הבניין. המידע כאן כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי.
שאלות נפוצות
אילו ערים נחשבות לקריות?
בדרך כלל הכוונה לקריית ים, קריית מוצקין, קריית ביאליק וקריית אתא, שהן רשויות נפרדות, ולעיתים גם לקריית חיים וקריית שמואל, שהן שכונות בתוך חיפה. לכל רשות ועדה מקומית ומדיניות משלה.
באיזו מהקריות פינוי בינוי הכי נפוץ?
קריית ים נחשבת לחלוצה בהתחדשות עירונית בקריות, עם שכונות שיכון רבות. גם קריית ביאליק הכריזה שתתמקד בהתחדשות עירונית, ובקריית מוצקין וקריית אתא יש מתחמים בתכנון.
למה מיגון חשוב בפינוי בינוי בקריות?
בשכונות הוותיקות בקריות בניינים רבים נבנו ללא ממ"ד. אחרי תקופות של ירי לעבר הצפון, הצורך בדירה ממוגנת הפך לשיקול מרכזי, ופינוי בינוי מאפשר לקבל ממ"ד בכל דירה.
האם פינוי בינוי בקריות כלכלי?
מחירי הדירות בקריות נמוכים יחסית למרכז, ולכן פרויקטים נוטים לכלול יחס המרה גבוה ובניינים גבוהים. במתחמים גדולים עם תכנון כולל הכלכליות עשויה להיות טובה יותר.
למי פונים כדי לברר את המדיניות?
למחלקת ההנדסה של הרשות הרלוונטית: עיריית קריית ים, קריית ביאליק, קריית מוצקין או קריית אתא. לשכונות קריית חיים וקריית שמואל אחראית עיריית חיפה.
