פינוי בינוי ברעננה: הריסה ובנייה, תוכנית המתאר ומה חשוב לדעת
ברעננה ההתחדשות העירונית מתבססת בעיקר על הריסה ובנייה של בניינים בודדים ומתחמים קטנים. הנה מה שבעלי דירות צריכים לדעת.
עודכן:
פינוי בינוי ברעננה נראה אחרת מאשר ברמת גן או בחולון. העיר לא בנויה על שכונות שיכון ענקיות, וההתחדשות בה התבססה במשך שנים בעיקר על הריסה ובנייה של בניינים בודדים ומתחמים קטנים, לפי מדיניות עירונית שמעדיפה בנייה חדשה על פני חיזוק. בשנים האחרונות קודמו גם מתחמי פינוי בינוי, למשל ברחוב גאולה.
איפה ההתחדשות רלוונטית ברעננה?
רעננה התפתחה ממושבה לעיר, ולכן יש בה שכבות בנייה שונות:
- מרכז העיר הוותיק – סביב רחוב אחוזה והרחובות הסמוכים, עם בנייני רכבת ובניינים נמוכים משנות ה-50 עד ה-70. כאן נמצא עיקר הפוטנציאל.
- שכונות ותיקות סביב המרכז – בניינים של 3–4 קומות על מגרשים בגודל בינוני, שמתאימים לעיתים להריסה ובנייה או לצירוף למתחם.
- שכונות חדשות – בעיקר במזרח ובצפון העיר, שם הבנייה חדשה ואין צורך בהתחדשות.
מדיניות העירייה ברעננה
ברעננה התגבשה גישה שמעדיפה הריסה ובנייה על פני חיזוק ותוספת קומות לבניין קיים. הרציונל: בניין חדש מאפשר חניה תת-קרקעית, ממ"ד בכל דירה ותכנון עדכני, ולא רק "טלאי" על מבנה ישן. תוכנית המתאר הכוללנית של העיר מתכננת תוספת דירות גם בהתחדשות עירונית וגם בשכונות חדשות.
מאז שתמ"א 38 פקעה בשלבים והוחלפה במדיניות מקומית לפי תיקון 139 (חלופת שקד), השאלה המרכזית לבעלי דירות היא מה העירייה מאפשרת ברחוב הספציפי. פרטים בתמ"א 38 והחלופות.
פינוי בינוי או הריסה ובנייה לבניין בודד?
| שאלה | פינוי בינוי במתחם | הריסה ובנייה לבניין בודד |
|---|---|---|
| היקף | כמה בניינים יחד | בניין אחד |
| תכנון | תוכנית מפורטת למתחם | לרוב לפי מדיניות קיימת |
| משך | ארוך יותר | בדרך כלל קצר יותר |
| שטחי ציבור | אפשר לשלב | מוגבל |
| תלות בשכנים | גבוהה | נמוכה יותר |
ברעננה, שבה מגרשים רבים בגודל בינוני, ההחלטה בין המסלולים אינה מובנת מאליה. השוואה רחבה תמצאו בפינוי בינוי או תמ"א 38.
מה חשוב לבדוק בפינוי בינוי ברעננה?
- זכויות בנייה ריאליות. העירייה מקפידה על אופי העיר; הבטחה לגובה חריג צריכה הסבר.
- תמורה. מחירי הדירות הגבוהים מאפשרים תמורה טובה, אבל צריך לבדוק; התחילו במחשבון תמורה בפינוי בינוי.
- חניה. במרכז העיר החניה היא נושא רגיש; ודאו שההסכם מגדיר חניה לכל דירה.
- ליווי. עורך דין ומפקח מטעם הדיירים; ראו ליווי דיירים בפינוי בינוי.
שיקולים לבעלי דירות ברעננה
בעלי דירות ברעננה הם לעיתים קרובות משפחות שגרות בעיר שנים רבות ומעריכות את האופי השקט שלה. חשוב לשאול לא רק "כמה מטרים נקבל" אלא גם איך ייראה הבניין החדש, כמה דירות יהיו בו ומה יהיו דמי הניהול. בניין של 8 קומות עם חניון תת-קרקעי שונה מאוד מבניין של 4 קומות עם חצר.
בנוסף, כדאי להכיר את דמי ניהול ועלויות אחזקה אחרי פינוי בינוי ואת מיסוי בפינוי בינוי, במיוחד אם יש לכם יותר מדירה אחת.
פינוי בינוי ברעננה: תהליך מומלץ
- בררו מה מאפשרת המדיניות העירונית לרחוב שלכם – פינוי בינוי במתחם, הריסה ובנייה לבניין בודד, או שילוב.
- בדקו את השכנים – האם בניינים סמוכים מעוניינים להצטרף.
- אספו את בעלי הדירות ובחרו נציגות.
- בחרו עורך דין ומפקח מטעם הדיירים לפני המשא ומתן.
- השוו כמה יזמים – לפי איתנות, ניסיון, מפרט ולוחות זמנים.
פינוי בינוי ברעננה נשען על ביקוש גבוה ומחירים גבוהים, מה שנותן לבעלי הדירות עמדה טובה. אבל דווקא בגלל זה, חשוב לא לקבל את ההצעה הראשונה. ברעננה פועלים יזמים רבים, והשוואה מסודרת עשויה לשפר את התנאים משמעותית. על השלבים ראו שלבי פרויקט פינוי בינוי.
ערים סמוכות
רעננה גובלת בפינוי בינוי בכפר סבא ובפינוי בינוי בהוד השרון, ובמערב בפינוי בינוי בהרצליה.
רוצים לבדוק את הבניין שלכם ברעננה?
צרו קשר לבדיקת היתכנות ראשונית ללא עלות. נבדוק אילו מסלולים רלוונטיים לבניין שלכם. המידע כאן כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי.
שאלות נפוצות
האם יש פינוי בינוי ברעננה?
כן, אבל ההתחדשות ברעננה התבססה במשך שנים בעיקר על פרויקטים של הריסה ובנייה בבניינים בודדים, ובשנים האחרונות קודמו גם מתחמי פינוי בינוי. ההיקף קטן יותר מאשר בערים עם שכונות שיכון גדולות.
מה מדיניות עיריית רעננה לגבי חיזוק מבנים?
לפי מה שפורסם, העירייה העדיפה בשנים האחרונות מסלולי הריסה ובנייה על פני חיזוק ותוספת קומות. לאחר פקיעת תמ"א 38 יש לבדוק מול מחלקת ההנדסה אילו מסלולים חלים כיום על כל רחוב.
איפה ברעננה יש בניינים ישנים שמתאימים להתחדשות?
בעיקר במרכז העיר הוותיק ולאורך הרחובות הראשיים כמו אחוזה, ובשכונות שנבנו בשנות ה-50 עד ה-70. בשכונות החדשות במזרח ובצפון העיר הבנייה חדשה יחסית.
האם פינוי בינוי ברעננה משתלם לדיירים?
מחירי הדירות הגבוהים ברעננה מאפשרים לעיתים תמורה טובה גם בפרויקט בגובה מתון. עם זאת, העירייה מקפידה על אופי העיר, והזכויות בכל מגרש מוגבלות, ולכן יש לבדוק כל פרויקט לגופו.
כמה דיירים צריך כדי להתקדם?
בפינוי בינוי, לצורך תביעה נגד דייר סרבן נדרשות שני שלישים מהדירות במתחם, לפחות שלוש חמישיות בכל בניין ויותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בניין. בפרויקטים במסלולים אחרים הרוב הנדרש עשוי להיות שונה, ולכן כדאי להיוועץ בעורך דין.
