מחשבון עליית ערך דירה בפינוי בינוי
חשבו את השווי המשוער של הדירה החדשה שתקבלו בפינוי בינוי, ואת עליית הערך לעומת היום.
שווי משוער של הדירה החדשה
3,410,000 ₪
עליית ערך של כ-1,410,000 ₪ (71%)
- מחיר למ"ר היום
- 30,769 ₪
- מחיר למ"ר בבניין חדש
- 38,462 ₪
- שטח הדירה החדשה
- 80 מ"ר
- מרפסת שמש (משוקללת)
- 185,000 ₪
- חניה
- 150,000 ₪
החישוב אינו שמאות. הוא אינו מביא בחשבון היוון (הדירה החדשה תימסר רק בעוד מספר שנים), מיסוי או שינויים בשוק. לשומה מדויקת פנו לשמאי מקרקעין.
למה הדירה שווה יותר אחרי פינוי בינוי?
שלושה גורמים מעלים את ערך הדירה: תוספת שטח (כולל ממ"ד), פרמיית בנייה חדשה – מ"ר בבניין חדש עם מעלית, חניה ותקנים עדכניים שווה יותר ממ"ר בבניין בן 50 שנה – ותוספות כמו מרפסת שמש, חניה ומחסן.
הגורמים שלא נכנסים לחישוב
- זמן – מסירת הדירה החדשה יכולה לקחת שנים רבות מרגע החתימה. שווי עתידי אינו שווה לשווי היום.
- סיכון – חלק מהפרויקטים מתעכבים או לא יוצאים לפועל.
- עלויות אחזקה – דמי ניהול בבניין חדש גבוהים יותר. קראו: דמי ניהול אחרי פינוי בינוי.
| שלב הפרויקט | מה קורה לשווי בדרך כלל |
|---|---|
| לפני התארגנות | מחיר של דירה ישנה, לעיתים עם פרמיה קלה בשל הפוטנציאל |
| אחרי חתימת רוב הדיירים | ערך עולה – יש ודאות גבוהה יותר |
| אחרי אישור תכנית והיתר | ערך קרוב יותר לשווי הדירה העתידית (בהיוון) |
להעמקה: קניית דירה בפינוי בינוי כהשקעה.
שאלות נפוצות
בכמה עולה ערך דירה בפינוי בינוי?
זה משתנה מאוד לפי האזור והשלב. במקרים רבים שווי הדירה החדשה גבוה בעשרות אחוזים משווי הדירה הישנה, אבל חלק מהעלייה מתממש רק כשהפרויקט מתקדם ומקבל היתר.
האם כדאי למכור דירה לפני פינוי בינוי?
זה תלוי בצרכים שלכם ובשלב הפרויקט. מכירה בשלב מוקדם משמעה ויתור על חלק מעליית הערך, אבל גם על הסיכון והזמן. מומלץ להתייעץ עם שמאי ועורך דין.
האם המחשבון מחליף שמאי?
לא. המחשבון נותן הערכה כללית בלבד. שמאי מקרקעין בודק את התכנית, הזכויות, השוק המקומי והיוון הזמן.