דירת גג ודירת קרקע בפינוי בינוי: איך מחשבים תמורה עודפת ומה לדרוש

דירת גג בפינוי בינוי, כמו גם דירת קרקע עם גינה, עשויה להיות זכאית לתמורה עודפת – אבל רק אם יש לה זכויות מיוחדות ורשומות, כמו הצמדה של הגג או של הגינה בטאבו, או זכויות בנייה שנרשמו על שמה. אם הגג או החצר הם רכוש משותף, בדרך כלל אין זכות מיוחדת. התמורה העודפת נקבעת לרוב לפי חוות דעת של שמאי.

בכל בניין ישן יש כמה דירות "מיוחדות": דירת הגג, שלעיתים בנתה חדר על הגג או מחזיקה בגג צמוד; ודירות הקרקע, שנהנות מגינה פרטית. כשמגיע פרויקט פינוי בינוי, השאלה מה מגיע לדירות האלה היא אחת הנפיצות ביותר בין השכנים. במאמר הזה נסביר איך בודקים את הזכויות, מה המקובל ואיך להגיע להסכמה בלי לתקוע את הפרויקט.

המידע במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או שמאי. כל מקרה נבחן לפי הרישום, התקנון והנסיבות – התייעצו עם עורך דין ושמאי.

השאלה הראשונה: מה רשום בטאבו

לפני הכול, צריך לבדוק את נסח הטאבו ואת תקנון הבית המשותף. אלה המסמכים שקובעים מה שייך לכל דירה:

• הצמדה – חלק מהרכוש המשותף (גג, גינה, חניה) שהוצמד לדירה מסוימת לשימושה הבלעדי.
• זכויות בנייה – לעיתים התקנון קובע שזכויות הבנייה העתידיות על הגג שייכות לדירה מסוימת.
• רכוש משותף – כל מה שלא הוצמד שייך לכל בעלי הדירות, לפי חלקם היחסי.

בפועל, יש לא מעט מקרים שבהם דייר "מחזיק" בגג או בגינה שנים רבות, אבל ברישום הם רכוש משותף. במקרה כזה, מבחינה משפטית הזכות שלו מוגבלת יותר – גם אם הוא השקיע בגינה או בגג.

מה עם בנייה על הגג בלי היתר?

אם דייר בנה חדר או תוספת על הגג בלי היתר, התוספת לא מקנה לו בדרך כלל זכויות בתמורה. יתרה מזאת, חוק פינוי ובינוי קבע שבעלי דירות שביצעו עבירות בנייה עלולים לא להיספר במניין הרוב, בתנאים מסוימים. זה נושא שכדאי לבדוק מול עורך דין.

דירת גג בפינוי בינוי – מה המקובל

כשהגג מוצמד או שיש זכויות בנייה רשומות

הדירה עשויה להיות זכאית לתמורה עודפת, בהתאם לשווי הזכויות. אפשרויות מקובלות:

• דירה גדולה יותר בבניין החדש.
• דירה בקומה גבוהה או דירת גג בבניין החדש (בכפוף לתכנון).
• מרפסת גג או מרפסת גדולה במיוחד.
• פיצוי כספי או הטבה אחרת.

כשהגג הוא רכוש משותף

בדרך כלל אין תמורה עודפת מיוחדת. דירת הגג תקבל תמורה דומה לשאר הדירות, בהתאם לשטחה ולמאפייניה.

דירת קרקע בפינוי בינוי – מה המקובל

כשהגינה מוצמדת

דירת קרקע עם גינה מוצמדת מחזיקה בזכות בעלת ערך. אפשרויות מקובלות:

• דירת גן בבניין החדש – דירה בקומת הקרקע עם גינה פרטית.
• תוספת שטח לדירה החדשה.
• מרפסת גדולה בדירה בקומה גבוהה יותר.
• פיצוי כספי לפי חוות דעת שמאית.

כשהגינה היא רכוש משותף

גם כאן, בדרך כלל אין תמורה עודפת מיוחדת, אם כי לעיתים מתחשבים בשימוש ארוך השנים.

יתרון ויתרון-נגדי

דירת קרקע בבניין ישן נחשבת לעיתים לנחותה (רעש, פרטיות), ולכן היא עשויה ליהנות במיוחד מהמעבר לבניין חדש. מנגד, בעלי דירות קרקע שבחרו בה בגלל הגינה והנגישות – למשל דיירים מבוגרים – ירצו לשמור על הנגישות גם בבניין החדש.

טבלת סיכום: דירת גג ודירת קרקע בפינוי בינוי

איך קובעים את התמורה העודפת

הדרך המקובלת היא חוות דעת שמאית. שמאי מקרקעין בוחן את שווי הזכויות המיוחדות של כל דירה, ביחס לשאר הדירות. כדי למנוע סכסוכים, מומלץ:

1. למנות שמאי מוסכם – שמאי שכל הדיירים והיזם מסכימים עליו מראש.
2. לקבוע עקרונות מראש – לפני שמתחילים לדבר על מספרים.
3. לכלול את ההסדר בהסכם – בנספח חלוקת התמורות.
4. לקבוע מנגנון הכרעה – למשל שמאי מכריע, אם תהיה מחלוקת.

להבנת התמורה הכללית, קראו כמה מקבלים בפינוי בינוי והיעזרו במחשבון התמורה בפינוי בינוי. המחשבון נותן הערכה כללית בלבד ואינו מביא בחשבון זכויות מיוחדות.

איך להימנע מסכסוך בין השכנים

הסכסוך בין בעל דירת הגג או הקרקע לבין שאר השכנים הוא אחד הגורמים הנפוצים לעיכוב פרויקטים. כמה עקרונות:

• שקיפות – כל הדיירים צריכים לדעת מה מקבל כל אחד, ולמה.
• הפרדה בין הזכויות לרגשות – השקעה בגינה או "תמיד השתמשנו בגג" אינן זכות משפטית. מנגד, הצמדה רשומה היא זכות אמיתית.
• תמורה עודפת מהיזם, לא מהשכנים – עדיף שהתמורה העודפת תבוא מהיזם, ולא על חשבון התמורה של שאר הדיירים.
• עורך דין אחד לכולם – עורך הדין של הדיירים צריך לייצג את כולם בהוגנות, ולזהות מראש את הזכויות המיוחדות.

מה אם בעל דירת הגג מסרב?

אם בעל דירת גג או קרקע מסרב לחתום, והרוב הנדרש כבר חתם, עשויה להיות תביעה נגדו כדייר סרבן. בית המשפט יבחן אם הסירוב סביר – למשל, אם ההצעה לא התחשבה כראוי בזכויות המיוחדות הרשומות של הדירה. במקרים כאלה, הסירוב עשוי להיחשב סביר. הרחבה בדייר סרבן בפינוי בינוי ובכמה דיירים צריך לפינוי בינוי.

דוגמה להמחשה

נניח בניין של 12 דירות. בדירת הגג, לפי התקנון, מוצמד הגג כולו, ויש לה גם זכות לבנות עליו בעתיד. בשתי דירות הקרקע, הגינות מוצמדות בתשריט. שאר הדירות – רגילות.

היזם מציע לכל הדיירים תוספת שטח זהה. בעל דירת הגג טוען שהזכויות שלו שוות יותר, ובעלי דירות הקרקע מבקשים דירות גן. במקרה כזה, מסלול סביר יכול להיראות כך (המחשה בלבד, לא המלצה):

1. הדיירים והיזם ממנים שמאי מוסכם שמעריך את שווי ההצמדות והזכויות.
2. השמאי קובע, למשל, שהזכויות המיוחדות של דירת הגג שוות תוספת מסוימת של שטח או כסף.
3. בעלי דירות הקרקע מקבלים עדיפות בבחירת דירות גן, או תוספת שטח במרפסת.
4. כל ההסדרים נכתבים בנספח חלוקת התמורות, וכל הדיירים רואים אותו לפני החתימה.

כך, גם אם לא כולם מקבלים בדיוק את מה שרצו, התהליך שקוף והוגן – והסיכוי לתביעות ולעיכובים קטן.

דירת קרקע בפינוי בינוי ודיירים מבוגרים

בעלי דירות קרקע רבים הם דיירים מבוגרים שבחרו בדירה בגלל הנגישות. במקרה כזה, מעבר לשאלת התמורה העודפת, כדאי לבדוק גם את החלופות המיוחדות שהחוק מעניק לבני 70 ומעלה, כמו דירה קטנה בתוספת תשלום או מעבר לדיור מוגן. הרחבה בדיירים מבוגרים בפינוי בינוי. בנוסף, ודאו שהדיור החלופי בתקופת הבנייה נגיש – קומת קרקע או בניין עם מעלית.

טעויות נפוצות של בעלי דירות גג וקרקע

• להניח שיש זכות בלי לבדוק את הרישום – שימוש ארוך שנים בגג או בגינה אינו הצמדה רשומה.
• לדרוש תמורה עודפת בלי בסיס שמאי – דרישה לא מבוססת עלולה להיחשב סירוב בלתי סביר ולפגוע בפרויקט כולו.
• לוותר מראש – מנגד, בעלי זכויות רשומות לא צריכים להסכים לתמורה רגילה רק כדי "לא להפריע". זכות רשומה היא זכות.
• לנהל משא ומתן לבד מול היזם – עדיף שהנושא יטופל דרך עורך הדין של הדיירים, בשקיפות מול כולם.

שאלות לשאול לפני חתימה

• מה רשום בנסח הטאבו לגבי הגג או הגינה?
• האם יש זכויות בנייה רשומות על שם הדירה?
• מה היזם מציע כתמורה עודפת, ועל בסיס מה?
• האם יש חוות דעת שמאית, ומי הזמין אותה?
• האם התמורה העודפת באה על חשבון שאר הדיירים?
• איך נקבעת בחירת הדירות בבניין החדש?

רוצים לבדוק מה מגיע לדירה שלכם?

אם יש לכם דירת גג או דירת קרקע ואתם רוצים להבין מה הזכויות שלכם בפרויקט, ליווי דיירים בפינוי בינוי יכול לעזור לעשות סדר. מוזמנים ליצור קשר לשיחה ראשונית ללא התחייבות.