שוכרים בדירה בפינוי בינוי – מה הזכויות ומה קורה עם החוזה

מה הזכויות של שוכרים בפינוי בינוי? שוכרים אינם צד להסכם עם היזם, ולכן לא מקבלים דירת תמורה או פיצוי ממנו. הזכויות שלהם נקבעות בעיקר בחוזה השכירות ובחוק השכירות והשאילה: כל עוד החוזה בתוקף ואין בו סעיף יציאה מתאים, בעל הדירה לא יכול לפנות אותם באופן חד-צדדי לפני תום התקופה.

שוכרים בפינוי בינוי מגלים לא פעם את דבר הפרויקט מהשכנים או מהודעה על הבניין, ולא מבעל הדירה. במדריך נסביר מה קורה עם החוזה, מה אפשר לדרוש, ומה חשוב לבעלי דירות שמשכירים לדעת – כדי שהמעבר יעבור בצורה הוגנת לכולם.

למה שוכרים בפינוי בינוי לא מקבלים תמורה?

פרויקט פינוי בינוי הוא עסקה במקרקעין: בעלי הדירות מעבירים ליזם חלק מהזכויות בקרקע, ובתמורה מקבלים דירה חדשה ושכר דירה לתקופת הבנייה. השוכר מחזיק בדירה מכוח חוזה עם בעל הדירה, ואין לו זכות בעלות בנכס. לכן:

• השוכר לא חותם על הסכם הפינוי בינוי;
• השוכר לא נספר ברוב הדיירים הנדרש (הרוב נספר לפי בעלי הדירות – ראו כמה דיירים צריך לפינוי בינוי);
• השוכר לא מקבל דירת תמורה או שכר דירה מהיזם.

מה כן יש לשוכר? הגנה חוזית. החוזה הוא מסמך מחייב, והוא ממשיך לחייב גם כשבעל הדירה חתם עם יזם.

מה קורה לחוזה השכירות כשהבניין נכנס לפינוי בינוי?

בפועל, בין החתימה על הסכם הפינוי בינוי לבין הפינוי עצמו עוברות בדרך כלל כמה שנים – תכנון, היתר בנייה, ליווי בנקאי. במשך כל התקופה הזו אפשר להמשיך לגור בדירה כרגיל. השאלה מתעוררת רק כשמתקרב מועד הפינוי.

זו תמונה כללית. כל חוזה שונה, ויש לבדוק את הנוסח הספציפי עם עורך דין.

הודעה מוקדמת

חוק השכירות והשאילה, בנוסחו שתוקן ב-2017 ("חוק שכירות הוגנת"), קובע כללים לשכירות דירה למגורים, בין השאר לעניין הודעה מוקדמת לפני סיום השכירות או אי-חידוש החוזה. המועדים המדויקים תלויים בנסיבות ובחוזה, ולכן כדאי לבדוק אותם בספציפי. גם בלי חובה חוקית, הוגן ונבון לעדכן את השוכרים מוקדם – הרבה לפני שהיזם מבקש לקבל את הדירה ריקה.

זכויות שוכרים בפינוי בינוי – מה אפשר לבקש?

גם כשאין לכם זכויות מול היזם, יש כמה דברים שאפשר לבקש מבעל הדירה, בעיקר אם אתם מתבקשים לצאת לפני תום החוזה:

1. הודעה מוקדמת ככל האפשר – כדי שיהיה זמן לחפש דירה בלי לחץ.
2. החזר ערבויות ופיקדון במועד – בכפוף לכך שהדירה מוחזרת במצב תקין.
3. פיצוי על יציאה מוקדמת – אם מבקשים מכם לוותר על חודשים שנשארו בחוזה, זה נושא לגיטימי למשא ומתן (למשל הנחה בחודשים האחרונים או השתתפות בהובלה).
4. גמישות במועד – תיאום מועד היציאה עם סוף שנת לימודים או מועד כניסה לדירה חדשה.
5. הסכם בכתב – כל הסכמה על יציאה מוקדמת כדאי לנסח בכתב, עם מועדים וסכומים ברורים.

דייר מוגן בבניין לפינוי בינוי

דייר מוגן הוא מי שמחזיק בדירה לפי חוק הגנת הדייר, בדרך כלל בעקבות תשלום דמי מפתח לפני עשרות שנים. ההגנה על דייר מוגן חזקה בהרבה משל שוכר רגיל: לא ניתן לפנות אותו אלא בעילות מסוימות הקבועות בחוק.

בפרויקט פינוי בינוי זה יוצר מצב מורכב – בעל הדירה צריך למסור אותה ריקה, אבל הדייר המוגן זכאי להמשיך לגור בה. לרוב המצב נפתר בהסדר מוסכם, שבו הדייר המוגן מקבל פיצוי כספי, זכות בדירה החדשה או הסדר אחר. אין כאן פתרון אחיד, והמקרים נבחנים לגופם.

זהו תחום משפטי מורכב. אם אתם דיירים מוגנים או בעלי דירה שיש בה דייר מוגן, התייעצו עם עורך דין שמתמחה בדיני מקרקעין והגנת הדייר.

בעלי דירות שמשכירים – מה חשוב לדעת?

אם אתם בעלי דירה שמשכירים אותה, פינוי בינוי משפיע עליכם בשני מישורים: מול היזם ומול השוכר.

מול היזם

התמורה שלכם זהה לזו של בעל דירה שגר בדירה – היא צמודה לדירה ולא לאופן השימוש. בתקופת הבנייה היזם ישלם לכם שכר דירה, שבפועל מחליף את דמי השכירות. חשוב לבדוק בהסכם מתי מתחיל התשלום ומתי אתם חייבים למסור דירה ריקה. להרחבה: שכר דירה בזמן פינוי בינוי.

מול השוכר

• חוזים חדשים – אם הבניין כבר בתהליך, כדאי להכניס לחוזה השכירות סעיף ייעודי לפינוי בינוי, עם תקופת הודעה מוקדמת סבירה.
• חוזים קיימים – בדקו מתי הם מסתיימים והאם יש סעיף יציאה. תזמנו את החידושים בהתאם ללוח הזמנים של הפרויקט.
• שקיפות – שוכר שיודע מראש על הפרויקט הוא שוכר שמתכנן בהתאם. הסתרת המידע עלולה לגרום לסכסוכים ולעיכובים.
• עיכוב במסירה – אם השוכר לא מתפנה בזמן, אתם עלולים להפר את ההסכם עם היזם. זה סיכון שכדאי לנהל מראש.

מיסוי

בעלי דירות להשקעה צריכים לבדוק גם את ההשלכות המיסויות של העסקה, שעשויות להיות שונות מאלה של בעלי דירה יחידה. ראו מיסוי בפינוי בינוי.

שוכרים בפינוי בינוי: טיפים מעשיים

• שאלו את בעל הדירה ישירות אם הבניין נמצא בתהליך פינוי בינוי, ובאיזה שלב.
• בדקו את החוזה לפני חתימה או חידוש – האם יש סעיף פינוי בינוי? מה תקופת ההודעה?
• עקבו אחרי השלבים – הפינוי מתרחש בדרך כלל רק אחרי היתר בנייה וליווי בנקאי. על לוח הזמנים ראו כמה זמן לוקח פינוי בינוי.
• הזדמנות – לא מעט שוכרים מוצאים שכירות בפרויקט החדש אחרי השלמתו, אם בעל הדירה מעוניין להמשיך להשכיר.

סעיף פינוי בינוי בחוזה שכירות – מה כדאי שיכלול

בבניינים שנמצאים בתהליך, סעיף ייעודי בחוזה השכירות חוסך הרבה אי-הבנות לשני הצדדים. סעיף מאוזן כולל בדרך כלל:

1. הצהרה של בעל הדירה שהבניין נמצא בתהליך פינוי בינוי, ובאיזה שלב הוא נמצא בעת החתימה.
2. תקופת הודעה מוקדמת מוגדרת לפני פינוי – ככל שהיא ארוכה יותר, כך השוכר יכול להתכונן טוב יותר.
3. מנגנון סיום – מה קורה לדמי השכירות ששולמו מראש, לפיקדון ולערבויות.
4. פיצוי מוסכם (אם הוסכם) – למשל השתתפות בהובלה או הנחה בחודש האחרון.
5. זכות קדימה (אם הוסכם) – אפשרות לשכור את הדירה החדשה אחרי השלמת הפרויקט, בתנאים שייקבעו.

שוכרים: אם מציעים לכם חוזה עם סעיף כזה, זה לא סימן רע – זו שקיפות. קראו אותו בעיון ובדקו שתקופת ההודעה סבירה בשבילכם. אם משהו לא ברור, שווה לשאול לפני החתימה ולא אחריה.

מה קורה אם השוכר לא מתפנה?

אם החוזה הסתיים כדין והשוכר לא מתפנה, בעל הדירה יכול לפנות לבית המשפט בתביעת פינוי. זה הליך שלוקח זמן, ובינתיים הפרויקט כולו עלול להתעכב – ולכן כמעט תמיד עדיף להגיע להסכמות מוקדם. מהצד השני, שוכר שמתבקש לצאת בניגוד לחוזה רשאי לעמוד על זכויותיו. בשני המקרים, ייעוץ משפטי מוקדם משתלם.

כמה שווה הדירה אחרי הפרויקט?

לבעלי דירות שמשכירים, אחת השאלות המרכזיות היא איך ישתנו שווי הדירה ודמי השכירות אחרי הפרויקט. דירה חדשה, גדולה יותר, עם ממ"ד וחניה, מושכרת בדרך כלל בסכום גבוה יותר – אבל גם דמי הניהול והארנונה עולים. לבדיקה ראשונית אפשר להיעזר במחשבון עליית ערך הדירה ובמחשבון התמורה.

המידע במאמר הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי. זכויות שוכרים ובעלי דירות תלויות בנוסח החוזה ובנסיבות, ומומלץ להתייעץ עם עורך דין.

לסיכום

שוכרים בפינוי בינוי אינם צד לעסקה, אבל הם בהחלט לא חסרי הגנה: החוזה ממשיך לחייב, והחוק קובע כללים להודעה מוקדמת. בעלי דירות שמשכירים צריכים לתכנן מראש את התזמון מול השוכרים כדי לעמוד בהתחייבויות מול היזם. שקיפות, תקשורת מוקדמת והסכמות בכתב – אלה המפתחות למעבר הוגן.

יש לכם שאלות על דירה מושכרת בפרויקט?

אם אתם בעלי דירה בבניין שנכנס לתהליך, או שוקלים לרכוש דירה מושכרת בפרויקט, אפשר לפנות אלינו לשיחה ראשונית ולבדיקת היתכנות ללא עלות.